[김예나의 세테크] 상속으로 2주택자 기존 주택 먼저 팔아야 양도소득세 비과세

김예나
삼성증권 세무전문위원

A씨는 7년 전부터 살던 집을 팔고 이사 가려고 한다. 샀을 때보다는 주택 가격이 올라 2억원 정도 차익이 생겼다. 하지만 앞으로 가격이 그다지 오를 것 같지 않아서, 대출을 정리하고 전세로 옮기려는 것이다. 그런데 한 가지 마음에 걸리는 것은 아버지가 돌아가실 때 받은 주택의 지분이다. A씨는 3년 전 상속을 받을 때 동생 둘과 함께 공동상속 받았다. 지분은 각각 3분의 1로 똑같이 나눠 가지고 있다. 아버지가 물려주신 주택 지분 3분의 1도 주택으로 보게 될지 걱정이 되는 것이다.

　공동상속으로 여러 명이 주택 한 채의 지분을 보유한 경우에는 세법에서 정하는 순서에 따라 주된 상속인을 판단한다. 그리고 그 사람이 공동주택을 보유한 것으로 보는 것이 일반적이다. 주된 상속인을 판단할 때 우선해 따져보는 기준이 지분율이다. 즉, 가장 많은 지분을 보유한 사람의 주택으로 보는 것이다. 그런데 A씨의 경우처럼 3명이 똑같이 3분의 1씩 주택을 상속받은 경우는 지분율이 같으므로 그 다음 기준을 적용하게 된다. 다음 기준은 거주 여부다. 상속받은 주택에 거주하는 상속인이 있다면 그 사람의 주택으로 보는 것이다. A씨의 형제는 모두 각자의 주택에 거주해 왔으며 공동주택은 전세를 주고 있다. 이처럼 상속주택에 거주하는 사람이 없다면 그 다음으로는 나이가 가장 많은 사람을 주된 상속인으로 한다. 결국 최연장자인 A씨가 주된 상속인이 된다.

　그렇다면 A씨는 상속받기 이전부터 보유하고 있던 자신의 주택을 팔 때에는 세금을 내야 할까. 그렇지는 않다. 공동지분으로 받은 상속주택의 주된 거주자를 A씨로 보더라도 상속주택에 관계없이 종전 주택 1채만으로 비과세 여부를 판단하기 때문이다.

　하지만 상속주택을 먼저 처분하는 경우는 다르다. 상속주택을 처분할 때는 양도차익이 있다면 양도소득세를 내게 된다. 따라서 매매 순서에 따른 세금 부담을 따져보고 상속주택보다는 보유하고 있던 주택을 먼저 처분하는 것이 유리할 수 있다.

김예나 삼성증권 세무전문위원