뉴타운 아파트로 취득·양도세 혜택 받아볼까

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[황정일기자]

서울의 미분양 아파트는 대개 재개발·재건축 단지다. 서울에서는 사실 재개발·재건축 사업 외에는 신규 아파트 공급 방법이 거의 없다. 집 지을 땅이 없기 때문이다.

그러다 보니 상대적으로 재개발·재건축 단지에서 미분양이 많다. 하지만 미분양 수는 그다지 많지 않다. 지난 몇 년간 재개발·재건축 사업이 위축됐던 때문이다.

서울 미분양 아파트 수는 올 들어 꾸준히 줄어들다 최근 다시 늘었다. 2000가구가 넘는 대규모 재개발·재건축 단지가 일반분양에 나선 때문이다. 전반적인 경기 침체로 집값이 하락하면서 재개발·재건축 일반분양 물량에 대한 메리트도 떨어져 미분양이 생기고 있다.

국토해양부에 따르면 7월 말 기준 서울의 미분양 아파트는 3146가구다. 6월보다 1448가구가 늘었다. 5월 삼성물산이 마포구 아현·상수동 일대에 공급한 래미안 아파트에서 600여 가구 미분양이 발생한 때문이다. GS건설이 영등포구 도림동에 공급한 영등포 아트자이에서도 300여 가구의 신규 미분양이 생겼다.

▶시장상황:어느 곳에 얼마나 있나

(1) 동작구
-흑석동 일대 흑석뉴타운을 중심으로 재개발 미분양 단지 적지 않아. 흑석뉴타운에서는 7월 입주를 시작한 한강푸르지오와 연말 입주하는 센트레빌Ⅱ가 선착순 분양 중
-상도동에서는 1559가구의 상도엠코타운이 분양 중. 약 10%가 미분양 물량으로 이달 말 입주 예정이어서 계약 직후 입주 가능
-신대방동에서는 보라매e편한세상이, 사당동에서는 이수자이가 선착순 분양 중

(2)마포구
-아현·용강동 일대 재개발 단지에 미분양 몰려 있어. 신공덕동에는 한국토지주택공사가 분양 중인 주상복합아파트 펜트라우스가 분양가를 최고 25% 할인해 분양
-2009년 11월 최초 분양 당시의 분양가 대비 최고 2억5000만원 인하. 잔금 70%는 무이자 2년 유예 조건.
-서교동에는 강북의 타워팰리스로 불리는 메세나폴리스에서 잔여 물량 분양 중. 122~244㎡형 617가구로 업무·쇼핑·문화공간이 모두 갖춰진 복합단지. 서울 지하철 2호선 합정역이 단지 바로 앞에 있는 게 특징.

▲ 서교동에서는 강북의 타워팰리스로 불리는 메세나폴리스 주상복합아파트가 분양 중이다.

(3)그 외
-강동구에서는 천호동의 강동역신동아파밀리에와 성내동 벽산블루밍파크엔이 잔여 물량 분양 중. 파밀리에는 주상복합 단지로 전용면적 94~107㎡형 230가구. 주거동과 상업동이 분리돼 있어 사생활 침해를 방지할 수 있는 게 특징.
-강서구에서는 그랜드아이파크 A·B블록에서 선착순 분양 중.이 아파트는 특히 잔여 물량에 한해 최초 분양가보다 30~34% 할인 판매.
-서대문구에서는 3200가구가 넘는 가재울뉴타운 래미안e편한세상이 분양 중. 이미 입주해 계약 직후 입주할 수 있는 게 장점.

▶서울 주택시장 동향

(1) 기존 시장
-뉴타운 등 재개발·재건축 출구 전략 본격화로 전반적인 재개발·재건축 시장 위축. 사업 속도 빠른 단지는 물론 사업이 초기 단계인 곳 상당 수는 사업 지연 불가피.
-사업이 막바지에 이른 사업장에서는 신규 분양 지연. 일반분양 분양가를 두고 조합 측과 시공사간 갈등으로 분양 시기 계속 미루는 단지 적지 않아.
-성동구 왕십리뉴타운1구역이 대표적인 경우. 조합 측은 3.3㎡당 1925만원을 책정했지만 시공사 컨소시움은 고분양가로 분양에 실패한 왕십리2구역 사례를 들어 분양가 하향 조정을 요구.
-기존 주택 시장도 맥을 못추고 있어. 중앙일보조인스랜드 조사 결과 서울 아파트 값은 올 들어 2% 이상 내려. 주택 수요가 많은 강남권(서초·강남·송파구)에서도 거래 안돼.
-재건축 시장은 정비계획안 확정 등의 영향에도 약세 지속. 주변 집값이 내리면서 사업 채산성이 떨어진 데다 조합원 추가분담금이 예상보다 많은 때문.

(2) 미분양 시장
-서울 재개발·재건축 단지는 기본적으로 지하철역을 끼고 있는 등 입지여건이 좋은 데다 교육환경이 좋아 관심 높아. 그러나 미분양 소진은 더뎌. 상대적으로 분양가가 비싼 데다 중대형(전용 85㎡ 초과) 물량이 많은 때문.
-그러나 9·10 부동산 대책에서 미분양 아파트에 대한 양도소득세 5년간 면제 혜택이 주어지면서 문의는 다소 늘어. 그러나 관련법안이 아직 국회 통과하지 않은 데다 시행 시기도 불투명해 계약으로 이어지기는 어려운 상황.
-특히 이번 조치로 취득세 감면 혜택까지 볼 수 있는 준공 후 미분양 단지나 연내 입주 단지에 생기 돌아. 건설업체와 조합도 분양가 할인 등 적극적인 미분양 마케팅에 돌입.

▶시장 전망

-무엇보다 9·10 부동산 대책이 현실화되면 미분양 아파트 소진 속도 빨라질 듯. 취득세까지 감면 받을 수 있는 준공 후 미분양과 연내 입주 단지를 중심으로 계약자 늘 것으로 전문가들 전망.
-서울시의 뉴타운 출구전략이 현실화하는 내년 2월 이후에는 사업 속도가 빠른 단지들을 중심으로 시장 활기 띨 전망. 대거 뉴타운·재개발 사업장이 정비구역에서 해제될 경우 공급 감소로 이어질 것이라는 불안감이 확산될 전망.
-특히 미분양 단지는 사업이 마무리 단계여서 희소성 높아질 것으로 예상. 그러나 세계 경제 등 전반적으로 경기가 좋아지지 않으면 시장이 확 살아나기는 힘들어