[잠실·청담·도곡 지구 재건축 착수하면…]

잠실과 청담.도곡지구 저밀도 아파트의 개발기본계획 고시에 따라 서울 강남일대 부동산 시장에 많은 변화가 예상된다. 철거 등에 따른 전세수요가 크게 늘어 전셋값은 물론 기존 주택값이 오를 가능성이 크다. 그러나 가구수가 기존보다 20% 정도 늘어 입주 후 교통난이 심해질 것으로 우려된다.

◇ 어떤 영향 있나〓개발일정이 가시화하면서 투자수익을 노린 수요가 많아져 매매거래가 활성화할 것으로 보인다.
문제점도 적지 않다.

우선 이주를 본격화할 경우 안그래도 심각한 강남.송파일대 전세난을 부채질할 소지가 많다.
두 곳 모두 소형 아파트가 모자라는 강남권인 데다 단지별로 단계적인 사업을 추진하더라도 1개 단지 이주민이 수천명에 이른다.

◇ 투자성 있나 〓 개발일정 윤곽이 잡히면서 투자분위기는 달라지고 있다.
실제 잠실 주공아파트 매매가는 올 초부터 내리막길을 걷다 기본계획 확정 소문이 나돈 7월부터 상승세를 타기 시작해 1단지 13평형이 5월보다 2천만원 정도 올라 1억6천만원에 시세가 형성됐다.

만약 이 아파트를 사서 착공 때까지 전세를 놓을 경우 초기 투자비는 1억2천만원. 배정 평형이 문제지만 적어도 33평형은 확보할 수 있다. 땅 지분 15평에 예상 지분율(1백30%)을 곱하면 19평을 무상으로 받는다.

따라서 14평에 대한 추가 부담금을 물어야 한다.
용적률 2백70%를 적용할 경우 건설 원가(땅값+공사비)가 평당 7백만원(예상)정도로 추가 부담금은 9천8백만원 선인 셈. 매입가를 포함하면 투자 원가는 2억5천8백만원이다.
공사기간(4년 예상)동안의 금융비용 2천4백여만원을 포함하면 총 투자비는 2억8천여만원 정도로 추정된다.

입주 후 새 아파트라는 장점에다 뛰어난 입지성, 일대 아파트 시세를 주도한다는 점 등을 고려하면 투자성은 있는 편이다.

청담.도곡지구도 마찬가지. 현재 해청아파트 25평형이 2억8천5백만원 선으로 투자성은 잠실 1단지와 비슷하다.
역시 착공시기가 관건이다.