[전세 재계약 유의할점] 보증금 올려줄때 확정일자 다시 받도록

요즘 전세 계약이 만료되는 세입자들이 많다. 이들은 대부분 외환위기 직후인 98년 초 전셋값이 폭락했을 때 집을 얻어 고민이 이만 저만 아니다.

그동안 전셋값이 환란 이전 수준을 회복해 새로 전세를 얻기 위해서는 추가부담이 많기 때문이다.

따라서 세입자들은 특별한 사정이 없는 한 다른 집으로 이사를 가는 것보다 살고 있는 집에 눌러앉는 것이 전셋값 상승 부담을 조금이라도 줄이는 요령이다. 집 주인이 기존 세입자에게 전세금을 지나치게 올려받지 않을 것이란 기대 때문이다.

집주인과 전세 재계약을 할 때 중개업자 없이도 가능해 그만큼 중개수수료를 절약할 수 있다.

◇ 전세계약 갱신〓집주인은 전세 기간이 끝나기 6개월에서 1개월 전까지 세입자에게 계약해지 또는 갱신의 뜻을 밝혀야 한다. 집주인이 1개월 전까지 아무 말이 없으면 추가로 계약서를 쓰지 않아도 전세 계약이 일단 종전대로 재계약된 것으로 인정된다.

세입자를 내보내고 싶을 때는 6개월 전에 통보해야 전세계약을 해제할 수 있다. 반면 세입자는 3개월 전에만 집주인에게 통보하면 아무 때나 계약을 종료하고 전세금을 돌려받을 수 있다.

그러나 통상적으로 전세 기간을 연장할 때는 전세 계약서를 다시 작성해 전세 기간이나 전세금 인상액 등을 명시해 두는 게 바람직하다.

◇ 재계약서 작성〓전셋집을 얻어준 중개업소를 찾아가 계약서를 쓰는 게 확실하지만 수수료를 내야 하므로 굳이 그럴 필요는 없다. 당사자가 직접 작성해도 된다.

저스텍 법률사무소의 신병동 변호사는 "전세 재계약을 할 때는 집주인과 세입자 당사자끼리 해도 된다" 며 "계약서는 별도 양식이 필요한 게 아니므로 아무 문제가 없다" 고 말했다.

계약서를 쓸 때는 문구점에서 파는 전세 계약서 양식을 사용하거나 백지에 써도 괜찮다. 종전의 전세 계약서에다 연장된 기간과 전세금 변동 내용을 추가로 기재하고 집주인과 세입자가 함께 날인하는 방법도 있다.

◇ 주의사항〓전세금을 올려주면서 재계약을 했을 경우에는 반드시 추가로 확정일자를 받아야 한다. 재계약은 기간의 연장으로 해석돼 종전의 확정일자가 인정되지만 전세금 상승분에 대해서는 적용되지 않기 때문이다.

예컨대 3천만원에 전세를 살다가 4천만원으로 올려주는 재계약을 할 경우 인상분에 대해 확정일자 날인을 다시 받지 않았다면 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 최초의 전세금 3천만원만 배당받게 된다.

부동산정보 제공업체인 텐 커뮤니티의 정요한 사장은 "재계약했다고 해서 종전의 계약서를 없애버렸다가는 집이 경매에 넘어갔을 경우 처음에 받아둔 확정일자를 인정받지 못해 불이익을 당할 수 있으므로 기존 계약서도 잘 보관해둬야 한다" 고 말했다.