문] 조합 아파트 분양권을 구입하려고 한다. 매수자도 무주택자여야 하는가. 또 전매 가능한 시기는 언제인지 알고 싶고 조합주택도 올해 말까지 매입한 신규 주택에 주어지는 양도소득세 면제혜택 대상에 포함되나. 김영귀
답] 조합 아파트 분양권을 매입한 사람도 조합원 자격을 갖춰야 한다. 다시 말해 아파트 건설지역이나 인접지역에 거주하는 무주택자만 조합원이 될 수 있다. 다만 용인의 경우 지역제한이 풀려 경기도 및 서울 거주 무주택자는 다 신청할 수 있다. 무주택 기간은 조합설립인가 시점부터 입주 때까지다.
조합원에 대한 무주택 확인 작업은 조합설립인가 때와 입주시점 등 두번에 걸쳐 하게 되는데 중간에 분양권을 사 들어온 사람은 주택조합에서 서류로만 체크한다.
따라서 실제로 집을 갖고 있지만 서류에 무주택자로 돼 있으면 중간에 조합 아파트 분양권을 사 되팔아도 아무 제재를 받지 않는다. 물론 양도 차익에 대한 양도세는 내야 한다.
조합주택은 일반 아파트와 달리 사업승인이 난 뒤부터 분양권 전매가 허용된다. 동.호수 추첨을 하지 않은 상태라도 일반 아파트 분양권 전매와 같은 방식으로 처리된다.
계약서에 동.호수가 기재되지 않지만 매매가 성사되면 관련 시.군.구청에 신고하고 조합에도 서류를 제출해 조합원 명단을 바꿔야 한다. 동.호수가 결정되지 않아도 조합원 변경절차 방식으로 전매가 허용된다.
그러나 일부 조합에서는 조합원을 자주 변경해야 하는 번거로움을 들어 전매를 꺼리기도 한다. 법적으로는 전매가 허용되지만 조합 정관에다 "제 3자에게 권리를 양도하는 경우 조합원 자격을 박탈한다" 는 조항을 넣는 등 전매를 허용하지 않는 조합도 있다.
양도세 면제 혜택 대상에는 조합 아파트도 포함된다. 하지만 올해 내 사업승인이 난 전용면적 25.7평 이하 주택만 해당된다. 일반 신규 아파트의 경우 올해 안에 매매계약을 하면 양도세 면제혜택이 주어지지만 조합주택은 사업승인 날짜를 집 매입 시점으로 삼는다.
그렇다고 조합원은 다 양도세 면제 혜택을 받을 수 있는 것은 아니다.
올해 내 사업승인이 난 조합주택이라도 분양권을 사 조합원이 된 경우는 세금 혜택이 없다. 일반 아파트도 최초 계약자만 세금혜택을 받을 수 있는 것처럼 조합 아파트도 사업승인 시점에 등재된 조합원만 최초 계약자로 간주된다.
사업승인 후 분양권을 매입한 사람은 이에 해당되지 않는다. 사업승인이 나기 전에 분양권을 사 입주한 경우는 그 집을 취득한 후 5년 내 팔면 양도차익이 아무리 많더라도 세금을 안내도 된다.
