부동산이 침체의 늪에서 헤어 나오지 못하고 있는 가운데 과거 호황기에 부동산으로 자산증식을 한 은퇴세대의 고충도 커지고 있다.
지금까지 아파트 중심으로 투자를 해왔고 집값이 오른 데 따른 시세차익을 누려 왔지만 더 이상 과거와 같은 집값 상승은 없을 것이란 전망이 대부분이기 때문이다.
지금처럼 급매물이 많은 상황에서 과거처럼 일단 아파트 한 채를 사놓고 보는 게 바람직할까, 아니면 요즘 새로 부각되는 오피스텔 등에 투자하는 게 좋을까 여전히 혼란스럽다.
재테크의 법칙 가운데 ‘100의 법칙’이란 것이 있다. 투자를 할 때 위험 자산과 안전자산의 비중에 대한 것인데 100에서 자신의 나이를 뺀 만큼의 비중을 고위험 고수익 자산에 투자를 하란 뜻이다.
예를 들면 30살일 경우 100에서 30을 뺀 ‘70’, 즉 70%를 고위험 고수익 자산에 투자하는 게 좋고, 70살에는(100-70=30) 고위험 고수익 투자는 30%로 줄이고 안전자산을 70% 늘려야 한다는 말이다.
젊을 때는 고수익을 쫓아 공격적인 투자를 하는 게 필요하지만 연령이 높아질수록 위험 자산의 비중을 줄여야 한다는 얘기다. 젊었을 때는 투자에 실패해도 시간과 능력을 투자해 만회를 할 수 있지만 나이가 많아질수록 생산력이 떨어져 상실된 자산을 만회하는 것은 거의 불가능해져서 이런 이야기도 나왔을 것이다.
100에서 나이 뺀 만큼만 고위험 고수익 자산에 투자해야
따라서 부동산 투자에 있어서 은퇴 이전과 은퇴 이후는 다른 전략을 써야 한다. 은퇴 이전엔 월급이 있으므로 대출이나 세금에 대한 대비를 할 수 있지만 은퇴를 하면 월소득이 없어지므로 비용이 발생 할 수 있는 이자와 세금에 관한 사항부터 충분히 대비를 해야 한다.
은퇴이전에는 다소 공격적으로 매매차익을 기대 할 수 있는 부동산에 투자해도 좋지만 은퇴 이후에는 일정 정도의 수익이 나오는 시스템으로 보유 부동산을 정리하는 게 좋다.
은퇴 이후엔 특히 자녀들이 분가하고 본격적인 노후생활을 시작하는 시기이므로 매달 임대 수익을 얻을 수 있는 곳에 투자하는 게 좋다. 은퇴 이후에 토지와 같이 덩치가 큰 부동산에 한꺼번에 투자하거나 한 종목에 집중 투자하면 환금성이 떨어지고 경기 여파에 따라 큰 손해를 입을 수 있으므로 피하는 게 바람직하다.
은퇴 이후 안정적으로 매달 현금 수익이 생기는 부동산은 무엇이 있을까. 임대수입이 확실한 소형 물건에 관심을 가질 필요가 있다. 소형 아파트나 오피스텔, 상가 등을 중심으로 임대용 상품을 고르고 자금여력이 있다면 다가구, 상가주택, 외국인임대주택을 매입해 운용하면 입지에 따라 은퇴 전의 월급 이상의 수익도 기대할 수 있다.
특히 서울의 지하철 역세권에 위치한 소형 물건이라면 월 100만 원 이상의 높은 소득이 보장되고, 주변이 역세권 개발 사업지에 포함되거나 뉴타운이나 재개발 사업지로 지정되면 임대소득 뿐 아니라 시세차익을 올릴 가능성도 높다는 점도 투자 포인트다.
공교롭게도 투자에서 아파트 중심으로 부동산 편식이 심했던 베이비부머들의 본격적인 은퇴시기와 맞물려 부동산 상승에 대한 기대감이 가라앉고 있다. 특히 싱글 가구가 늘어나고 인구의 도심권 집중현상이 심화되는 반면 주택 매매욕구가 줄어들고 있다.
자연스럽게 임대 수요는 지속적으로 증가할 수밖에 없는 상황인 것이다. 따라서 앞으로는 월세를 받을 수 있는 원룸, 상가 등 수익형 부동산이 더욱 부각될 것이다. 과거처럼 단기간에 수억원의 시세차익을 기대하기보다는 매달 안정적인 수익을 낼 수 있는 부동산에 좀더 관심을 가지고 투자를 고려하는 게 바람직할 것이
다.
