내년부터 양도소득세제가 대폭 강화된다. 크게 두 가지가 바뀌는데, 하나는 시가가 6억원을 넘는 고가(高價)주택에 대해 양도세를 물리는 것이다. 다른 하나는 투기지역을 지정해 양도세를 기준시가가 아닌 실거래가로 계산하고, 세율도 최고 15%포인트나 올려 중과세하는 것이다.
◇고가주택 양도세 부과=내년부터 시가 6억원을 넘는 전국의 모든 아파트·단독주택에 대해서는 6억원 초과분에 대해 실거래가로 양도세를 물린다.
지금은 시가 6억원 이상이고, 전용면적 45평(단독주택은 건평 80평) 이상인 경우에만 양도세를 물려왔다. 내년부터는 면적기준은 아예 없애고 가격만 따져 6억원을 넘으면 무조건 양도세를 물리겠다는 것이다.
특히 1가구 1주택자이고, '3년 보유, 1년 거주' 요건을 갖춰 양도세 비과세 대상이어도 6억원을 넘으면 양도세를 내야 한다.
이렇게 되면 서울 강남지역의 재건축 대상 아파트처럼 전용면적은 20∼30평 정도지만 시가가 6억원을 넘는 주택이 모두 대상이 된다.
또 수십년 전에 매입한 조그만 집 한채를 갖고 있는 사람도 시가가 6억원을 넘으면 양도세를 내야 한다. 단 6억원 초과분에 대해서만 양도세를 내므로 일반적인 양도세보다는 금액이 적어진다.
예를 들어 서울 강남구의 W아파트를 4년 갖고 있다가 판 경우를 따져보자. 취득가는 6억5천만원이었고, 양도가는 9억5천만원이다. 양도가에서 취득가를 빼면 3억원이 남은 셈이며, 각종 공제를 제외한 총 양도차익은 2억8천50만원이다. 여기서 6억원 초과분에 대한 양도차익을 다시 계산해야 한다. 전체 양도가에서 6억원 초과분의 비율이 얼마인지를 계산하기 위해 양도가에서 6억원을 빼고 남은 3억5천만원을 양도가로 나눈다. 그러면 36.8%가 나온다. 총 양도차익 2억8천50만원의 36.8%는 1억3백34만원이며, 이에 대해 양도세를 부과하면 2천88만원이 된다.
◇투기지역 양도세 중과=양도세를 무겁게 물리기 위해 '투기지역'이라는 새로운 개념을 만든다.
재정경제부 최경수 세제실장은 "내년부터 투기지역을 지정할 것"이라며 "상황에 따라 시·도 전역이 될 수도 있고, 구·군 등 작은 지역에 국한할 수도 있다"고 말했다.
투기지역은 양도세를 계산할 때 실거래가로 하게 된다.
현재 실거래가 과세는 ▶고급주택▶1가구 3주택 이상▶미등기 양도▶1년이내 단기 양도▶허위계약서를 작성한 경우 등인데, 이번에 투기지역의 모든 주택·토지가 새로 포함되는 것이다.
지금은 건물은 기준시가, 토지는 개별 공시지가에 따라 양도세를 물리는데, 시가의 60∼70%밖에 안돼 양도세를 제대로 물리지 못한다는 문제가 지적돼 왔다.
재경부에 따르면 시가 6억7천만원인 서울 강남의 31평형 아파트의 경우 실거래가로 계산하면 양도세가 8천8백41만원으로 기준시가로 한 양도세(4천9백73만원)보다 80%나 증가한다.
여기에다 투기지역은 양도세율도 올라간다. 현재 양도차익에 따라 9∼36%인데, 15%포인트의 탄력세율을 추가로 붙일 수 있다. 최고 51%가 될 수 있는 것이다. 양도세율을 15%포인트 올리면 앞 예의 서울 강남 31평 아파트의 경우 양도세가 1억5천6백65만원으로 현재보다 세배나 늘어난다.
그러나 투기지역이라도 1가구 1주택으로 '3년 보유, 1년 거주' 요건을 갖추면 양도세를 내지 않는다.
물론 1가구 1주택이어도 시가가 6억원을 넘으면 고가주택으로 분류돼 6억원 초과분에 대해 양도세를 내야 한다.
고현곤 기자
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