과다한 임대료 상승엔 적극적 신고로 맞서야

중앙일보

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다시 풀어보는 상가임대차보호법

영세상인 보호를 위해 마련된 상가임대차보호법이 내년 1월부터 시행되기로 정해지자 임대료 분쟁이 끊이지 않고 있다. 이 법이 시행되면 임대료를 많이 올릴 수 없을 것으로 판단한 일부 건물주들이 법 시행 이전에 임대료를 마구 올리고 있기 때문이다.

올들어 5월 중순까지 민주노동당 신고상담센터(02-761-1333)에 접수된 세입자들의 피해 사례는 이미 2천여건에 육박했고, 대한법률공단과 소비자보호원에는 구제를 호소하는 상가 세입자들의 상담전화가 빗발치고 있다.

-상가임대차보호법은 무엇인가.

"과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보호하기 위해 지난해 12월 제정됐다. 임차인은 최대 5년까지 계약을 연장할 수 있다. 경매로 건물이 넘어가더라도 임차인은 낙찰가격의 3분의 1 범위에서 임대보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있다."

-법 시행 이전 임대료 과다인상에 대한 대응방법은 없나.

"뾰족한 대책은 없으나 적극적인 신고로 스스로 권익을 보호해야 한다. 국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)나 세금감시 고발센터(080-333-2100)에 신고하는 것도 한 방법이다. 세무서 세원관리1과나 납세서비스센터를 찾아가도 된다. 건물주가 이중계약서를 가지고 있으면 이점을 부각시킬 필요가 있다. 적발될 경우 과세시효가 있는 과거 5년치 세금도 소급해 추징된다."

-법이 시행되면 건물주는 임대료를 못올리나.

"아니다. 계약기간이 5년간 보장된다는 것일 뿐 건물주는 임대료와 임대보증금을 1년 단위로 올릴 수 있다. 인상 상한선은 실세금리 수준에서 매년 시행령으로 정해지는데 5~10%선이 될 것으로 보인다. 건물주가 전세계약을 월세로 돌릴 때도 월세이율은 일정범위를 초과할 수 없다."

-상가 임차인이면 누구나 보호법의 대상인가.

"그렇지 않다. 사업자 등록이 된 영업용 상가에 한한다. 따라서 사업자 등록이 없는 종교·자선단체 및 각종 친목모임 사무실 등은 제외된다. 영업용 상가 세입자라도 '영세상인'만 보호받는다. 영세상인 여부는 임대료와 임대보증금으로 결정하는데 기준치는 해당 지역의 경제여건 및 건물의 규모를 감안해 시행령에서 정해진다."

-권리금도 보호받나.

"권리금은 보호대상이 아니다. 개보수 및 시설투자비용으로 봐 상환 여부를 임대차 당사자간의 약정에 맡기도록 했다. 따라서 계약서 상에 "시설투자비는 일체 인정하지 않는다" 혹은 "세입자가 원상복구 의무를 진다"등의 내용이 명시됐을 경우에만 권리금 상환을 요구할 수 있다.

-보호법을 적용받기 위해선 어떻게 해야 하나.

"임차인은 내년 1월 1일 이전까지 관할 세무서에 가서 사업자등록을 신청하고, 임대차계약서에 확정일자를 받아야만 대항력이 생긴다. 대항력을 갖추면 건물의 매매·상속 때도 임대기간의 영향을 받지 않고 계약기간이 끝난 후 보증금 반환을 새 건물주에게 요구할 수 있다."

-세입자가 갖춰야할 의무는.

"임대료를 3회 이상 연체하면(월세의 경우 석 달 이상)보호받지 못한다. 건물주 모르게 제3자에게 다시 세를 줘도 법이 보장한 세입자 계약갱신청구권을 주장할 수 없다. 또 재계약을 원하면 갱신일 한달 전까지는 내용증명을 건물주에게 보내야 한다."

김용석 기자