[주택 기준시가 조정 의미]

국세청의 이번 기준시가 고시는 그동안 논란이 돼온 과세 형평성 문제를 해결할 수 있는 계기가 될 전망이다.

그동안 수도권 및 시단위 이상 지역에 대해서만 고시하던 공동주택 기준시가를 전국으로 확대했고,상업용 건물에 이어 단독주택도 기준시가를 고시함에 따라 부동산 종류별로 과세기준이 통일됐기 때문이다.

단독주택의 경우 그동안 실제 거래가액의 30∼40%선에 불과한 시가표준액을 기준으로 세금을 부과했기 때문에 아파트나 상업용 건물에 비해 과표가 지나치게 낮아, 과세 형평에도 맞지 않았다는 지적을 받았다.

국세청은 그러나 단독주택의 기준시가를 한꺼번에 올릴 경우 세부담이 급격하게 늘어나는 점을 감안해 아파트(실제거래가액의 70∼90%)나 상업용 건물(70∼80%)보다는 낮은 60∼70%선으로 조정했다.

◇단독주택 소유자 세부담 얼마나 늘어나나=우선 7월1일부터 상속·증여세의 부담이 평균 50% 이상 늘어날 전망이다.

예컨대 상속재산이 토지와 건물을 포함해 20억원짜리로 가정해보자. 다른 공제는 없고 순수하게 기본·배우자 공제로 10억원만 받는다고 할 때, 나머지 10억원(건물분을 시가표준액으로 3억원으로 가정)에 대해서 종전에는 2억4천만원을 내면 됐다.

그러나 기준시가로 바뀌면 건물분이 6억원으로 늘어 과세표준도 13억원이 된다.이 경우 세금은 3억6천만원으로 50% 늘어나게 된다.

내년 1월 1일부터는 양도세에도 적용하는데,인상 폭이 그리 크지 않을 것으로 보인다.

국세청이 양도가격과 취득가격을 모두 기준시가로 환산해서 적용하기로 했기 때문이다. 즉 양도세는 양도가격에서 취득가격을 뺀 차익에 대해 20∼40%의 세율을 적용하는데 두 가격이 모두 오르기 때문에 차익은 큰 변동이 없다는 뜻이다.

한편 단독주택의 기준시가는 평방m당 금액에 평가 대상 건물의 연면적을 곱해 산출한다. 평방m당 금액은 건물의 신축가격 기준액과 건물구조·용도·위치 등을 감안해 결정한다.

7월 1일 이후 준공돼 이번에 공동주택 기준시가 고시 대상에서 제외된 아파트나 연립주택은 단독주택과 마찬가지의 기준을 적용한다.

◇공동주택 세부담은 어떻게 되나=2년전에 기준시가 8천만원인 아파트(지난해 기준시가는 1억원)를 사들였다가 올해말에 팔았다고 하자. 지난해 기준시가보다 12.2% 오른 1억1천2백20만원이 되기 때문에 양도차익은 3천2백20만원이 된다. 기본공제(2백50만원)만을 고려하면 세금은 5백94만원.

기준시가가 인상되지 않았다면 양도차익은 2천만원(세금 3백50만원)으로 양쪽의 세금차이는 2백44만원이 된다.인상하기 전에 내야하는 세금보다 70%정도 늘어나는 것이다.

그러나 공제금액이나 양도차익에 따라 세부담은 달라지기 때문에 인상률을 일률적으로 말할 수 없다고 국세청은 설명했다.

◇공동주택 기준시가 고시 대상=종전에 수도권과 시 단위 이상의 지역 농·어촌 등 전국의 아파트와 연립주택으로 확대했다.이에 따라 전국 4백63개 읍·면·동이 이번에 추가됐다.

다만 연립주택은 전용면적 50평 이상으로 같은 단지내에 50평과 그 미만 규모의 주택이 섞여 있거나,단지 규모가 1백가구 이상일 때 고시 대상이다.

연립주택중 기준시가가 가장 높은 곳은 서울 성북동의 ‘효성성북빌라’1백14평으로 13억8천4백만원인 반면, 가장 낮은 곳은 전남여수시수정동의 ‘시민연립’10평으로 4백만원이다.

◇양도세 과세방법=양도세는 원칙적으로 기준시가에 따라 세금을 계산한다. 그러나 아파트를 손해보고 팔았거나, 기준시가에 의한 양도차익이 실제거래한 금액보다 높을 경우 확정신고 기간까지 취득및 양도 당시의 실제 거래액으로 신고하면 된다.

국세청은 특히 올해부터 전용면적 50평 이상의 고급 주택은 실제 거래 가액으로 과세한다는 방침을 정함에 따라 이번에 기준시가도 종전의 실거래가의 80%선에서 90%로 대폭 상향 조정했다.실제 거래가액이 확인되지 않은 경우에도 시가에 근접하게 과세하기 위한 것이다.그만큼 호화주택 소유자들의 세부담은 크게 늘어나게 됐다.

◇기준시가는=매년 3월 15일 현재의 거래가액을 조사해 7월1일자로 고시한다. 상속·증여세는 원칙적으로 시가로 과표를 계산하되 산정이 어려울 때만 기준시가를 적용한다.

취득세와 등록세는 지방세이기 때문에 기준시가가 아닌 행자부 시가표준액에 따라 세금을 부과한다.

기준시가는 국세청 인터넷 홈페이지(http://www.nts.go.kr)또는 관할 세무서 납세서비스 센터에 문의하면 알 수 있다.

이계영 기자