[절세 닥터] 택지개발로 토지 수용될 땐

▶ 김종필 세무사

Q : 토지투기지역이 아닌 수도권 개발 예정지에 1년6개월 전에 매입한 2000평의 농지를 팔거나 증여하려고 한다. 세금을 덜 낼 방법은 없나.

A : 주택과는 달리 토지를 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 있는 대상은 그리 많지 않다. 토지의 양도세 비과세는 자경농민이 농지를 교환하거나 다른 농지로 대체할 때 이뤄지는 경우가 많다. 때문에 일반투자자가 이 혜택을 받을 수 있는 경우는 많지 않다.

1년 미만 보유한 토지는 반드시 실거래가로 양도세를 내야 한다. 질문처럼 1년 이상 보유한 토지는 기준시가와 실거래가 중 세금이 적은 방법을 선택해 신고할 수 있다. 다만 1년 이상 보유한 토지라도 토지투기지역 내 땅을 팔거나 미등기 전매를 할 땐 실거래가로 양도세를 내야 한다는 점을 유의해야 한다.

개발재료가 있는 지역은 땅값이 오를 경우 토지투기지역으로 지정될 수 있고, 지정 후 기본 양도세율(보유기간에 따라 9~50%) 이외에 최고 15%포인트의 탄력세율이 부과될 수 있다.

아직까지 탄력세율이 적용되는 곳은 없다. 토지투기지역으로 지정될 것으로 예상되면 그 이전에 매도하는 것이 좋다.

토지투기지역이 아닌 경우 양도세는 개별공시지가의 변동에 따라 잔금일을 조정하면 절세할 수 있다. 6월 말 고시되는 개별공시지가가 오를 것으로 예상되면 고시일 이전에, 그 반대라면 고시일 이후에 잔금을 받는 게 바람직하다.

토지는 가급적 일괄 매도하는 게 좋다. 빈번하게 분할 매도할 경우 부동산매매업자로 간주, 양도세가 아닌 사업소득으로 세금이 매겨지기 때문이다. 부동산매매업자는 토지투기지역이 아니더라도 양도차익에 대해 실거래가로 세금을 내야 한다. 또 자녀에게 토지를 증여할지 여부를 신중하게 결정해야 한다. 지난해 말까지만 해도 대부분 개별공시지가(기준시가)로 증여세를 냈기 때문에 세금 부담이 크지 않았다.

하지만 지난 1월부터 시가를 기준으로 증여세를 산정할 수 있는 범위가 넓어져 세금 부담이 늘어날 수 있다. 증여 후에도 5년 이내에 개발이나 형질변경 등으로 가치가 증가하면 증여세를 추가 부과할 수 있다는 점도 명심해야 한다.

택지개발 등 공공사업의 시행으로 질문자의 토지가 수용되는 경우 양도세 감면 혜택은 예상 외로 크지 않다.

사업인정고시일(그 이전에 보상금을 받는 경우 보상금 수령일 또는 보상금 공탁일) 2년 전에 취득한 토지를 사업시행자에게 2006년 12월 31일 이전까지 넘기는 경우에는 양도세의 10%를 감면한다.

이런 혜택을 받기 위해서는 보상금을 반드시 보상채권으로 받아야 한다. 현금으로 보상받는 경우 이런 혜택이 없다. 다만 다른 부동산을 대체 취득할 경우 취득. 등록세에 대해선 비과세 혜택이 주어진다. 02-2202-1193.

김종필 세무사