건물 통째나온 경매물 조심-임차상인.세입자등 집단반발잦아

요즘 아파트.연립주택.상가등이 건물 통째로 경매입찰에 부쳐지는 일이 종종 벌어지고 있다.
실제 입찰은 건물 전체가 아닌 각 가구 또는 점포별로 시행되기 때문에 절차상으로는 일반 경매 부동산과 다를 게 없다.
값도 시세의 절반값에 살수 있을 정도여서 눈이 둥그레진다.
그렇다고 함부로 덤벼들었다간 큰코 다친다.
경기도부천시중동에 사는 金연수씨는 지난 8월 통째로 나온 상가건물 1층의 3평짜리 점포 하나를 경매입찰로 샀다.값도 시세의 절반수준.金씨는 그러나 요즘 잠을 제대로 못잘 정도로 위기상황에 빠져있다.
현재 기존 임차상인들이 전세금및 권리금을 주지않으면 나가지 않겠다며 집단행동을 벌이고 있기 때문이다.金씨는 전세금을 주고나면 도리어 비싸게 산 꼴이돼 이러지도 저러지도 못하며 속앓이만 하고 있다.
최근 부동산경기침체로 중소주택업체들이 금융기관으로부터 빌린 각종 융자금등을 갚지 못해 건물전체가 경매에 부쳐지는 부동산이많다. 경매전문업체에 따르면 10월 한달 법원에 통째로 나온 경매물건은 경기도남양주시 진주아파트를 비롯,연천군 초원연립등 수도권에만 20여개에 이르고 있다.
이 가운데 아파트나 연립은 대부분 임대이거나 완공이 안돼 입주전이어서 가구별로 소유권이전이 돼 있는 상태는 아니지만 경매는 가구별로 진행돼 낙찰자는 단독 응찰한 것과 마찬가지의 법적효력을 갖게된다.일반 단독경매물건이 1~2회정도 유찰된 후 집주인이 결정되는 것에 비해 통째 경매물건은 기존 입주자들과의 문제등으로 통상 3~4회가량 유찰되고 있다.
가령 3천만원짜리 아파트가 3회 유찰되면 절반값인 1천5백만원으로 뚝 떨어진다.얼핏보면 구미가 확 당기는 물건이다.
이 함정에 걸려들면 큰 낭패본다.임대자등이 집단행동을 벌일 경우 낙찰을 받더라도 입주가 지연될 가능성이 크다.
따라서 기존 세입자들의 임대보증금을 물어줄 것을 감안,입찰금의 상한선을 정해야 실패하지 않는다.
상가의 경우 대부분 임차인이 있으므로 최초 근저당일보다 앞선임차인이 있는지 조사해야 한다.선순위 임차인이 있는 경우 낙찰자가 선순위 임차인의 임대보증금을 물어줘야 하기 때문이다.
권리분석 후에는 주변상권.권리금.임대료등 상권분석을 철저히 한후 응찰해야 실패위험이 적다.
김현승 기자