[세테크 도우미] 세법 개정안 통과되면 양도세는 줄어도 비과세 거주요건은 강화

　서울에 사는 강모(64)씨는 지난달 초 양도소득세를 내는 고가주택 기준 금액이 인상된다는 소식을 들었다. 5년 전 5억원에 아파트(현 시세 10억원)를 구입한 강씨는 2년간 거주를 했으며 현재 전세를 주고 있다. 올 들어 집을 처분할까 생각도 했지만 양도세 부담이 만만치 않아 결정을 못하고 있다. 세법 개정안이 국회를 통과하면 강씨는 얼마나 세금을 줄일 수 있을까.

현행 소득세법상 주택 비과세 요건(1주택으로 거주 및 보유)을 충족했다면 매도가격 6억원까지는 세금을 내지 않아도 되며, 6억원을 넘으면 초과분은 세금부담을 해야 한다. 하지만 시행령 개정으로 이달 초(공포일 이후 양도분)부터 비과세 금액이 9억원으로 확대돼 세금 부담은 더욱 줄어든다.

또 내년 개정 세법에서는 장기보유특별공제를 확대하고 양도소득세율을 인하할 예정이다. 현재 3년 이상 1주택을 보유하면 공제 비율이 12%에서 매년 4%포인트씩 증가해 20년 이상 보유를 하면 80%를 공제받을 수 있다. 그러나 법이 개정될 경우 3년 이상 보유 시 24%에서 매년 8%포인트씩 늘어난다. 10년만 보유해도 80% 공제를 받을 수 있다. 양도세율도 9~36%에서 7~34%(2010년은 6~33%)로 2%포인트 인하된다.

만약 시행령(고가주택 기준 변경) 개정 전에 주택을 처분했다면 고가주택의 양도차익 계산법에 따라 양도차익은 2억원[5억원(매각가-취득가)×{10억원(매각가)-6억원}/10억원(매각가)]이다. 장기보유특별공제(2억원×20%)와 기본공제(250만원)를 빼면 세율이 적용되는 과세표준은 1억5750만원이 된다. 따라서 양도세와 주민세로 내야 할 금액은 4455만원이다.

그러나 강씨가 이달 시행령이 공포된 시점부터 올해 말 사이에 집을 판다면 양도차익은 5000만원[5억원×(10억원-9억원)/10억원]으로 감소한다. 여기에 장기보유특별공제와 기본공제를 하면 양도세는 580만원이 된다. 만약 개정세법이 통과되고 내년에 집을 판다면 장기보유특별공제가 확대와 세율 인하로 양도세 부담은 329만원으로 더 줄어든다. 문제는 1가구 1주택 비과세를 받기 위한 거주요건이 변경되는 것이다. 지금은 서울·과천·5대 신도시만 2년 이상 거주해야 하지만 앞으로는 3년 거주를 해야 한다. 다행히 강씨는 거주요건 강화와 관련된 법령이 개정되기 전에 취득한 주택이라 2년만 거주하더라도 언제든지 주택 비과세가 가능하다.

김근호 하나은행 골드클럽 세무사