[절세닥터] 상가주택

▶ 김종필 세무사

Q : 서울에 상가주택 한 채를 보유하고 있다. 올해 팔 계획인데 양도소득세를 줄일 방법은 없나.

A : 상가주택의 양도세 부과 기준은 상가와 주택 중 어느 쪽 면적이 크냐에 따라 달라진다. 1가구 1주택자 양도세 비과세 판단 때 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 주택으로 본다.

서울과 과천, 수도권 5대 신도시에선 1가구 1주택자 비과세 요건인 '3년 보유+2년 거주', 나머지 지역은 '3년 보유'조건을 갖추면 양도세를 내지 않아도 된다. 다만 시가 6억원을 초과(고가주택)할 경우 초과분에 대해서만 실거래가로 양도세를 내면 된다.

면적의 구분은 건축물대상의 용도를 원칙으로 하되 실제 사용 용도가 다르면 이에 따르도록 돼 있다. 지하실도 실제 사용 용도로 판단한다. 용도가 명확하지 않을 경우 주택과 상가 면적의 비율을 안분해 계산한다.

주택 면적이 상가 면적보다 작거나 같을 경우 '3년 보유+2년 거주'(서울, 과천, 신도시) '3년 보유'(기타 지역) 등 비과세 요건을 갖춘다면 주택부문만 비과세 대상이 되고 상가부문은 세금을 내야 한다.

고가주택 여부 판단은 전체 매도금액에서 상가부문을 뺀 나머지 금액으로 판단한다. 종종 상가면적이 주택 면적보다 큰 경우 주택으로 보지 않는 것으로 오해하는 경우가 많다. 하지만 상가 면적이 큰 상가주택 한 채를 소유하더라도 주택 한 채를 보유한 것으로 간주된다.

상가 면적이 주택 면적보다 클 경우 주택 면적을 늘려 비과세 혜택을 받는 방법도 고려해 볼만하다. 비과세 요건을 채울 수 있는 1가구 1주택자가 그 대상이다.

다만 팔 당시 주택면적이 크다고 무조건 비과세 혜택을 받을 수 있는 것은 아니다. 늘어난 주택부문의 보유기간 산정은 용도 변경 후부터 적용하기 때문이다.

만약 기존 주택면적이 비과세 요건을 채웠더라도 용도 변경한 면적이 이를 갖추지 않으면 원래 주택으로 사용하던 면적을 제외한 나머지는 양도세를 내야 한다. 용도 변경은 실이익을 따진 뒤 결정해야 한다.

상가주택은 주택투기지역과 토지(주택 이외)투기지역의 영향을 모두 받는다. 1년 이상 보유한 상가주택의 경우 토지투기지역으로 지정되면 상가와 부속토지만, 주택투기지역에선 주택과 부속토지만 실거래가로 양도세가 부과된다.

나머지는 기준시가로 양도세를 내면 된다. 토지와 주택이 모두 투기지역으로 지정된 경우 상가주택 전체가 실거래가 양도세 부과대상이라는 점에 유의해야 한다. 02-2202-1193.

김종필 세무사