<실명제시대재테크>재건축 매입.매각시기 1.

중앙일보

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지은지 오래돼 재건축해야 하는 저층 아파트및 연립주택들이 인기다.자기돈은 얼마 안들이고 넓은 평형의 새 아파트를 배정받을수 있어 그만큼 수익성을 높일 수 있기 때문이다.그러나 잘못 투자했다가 큰 돈이 장기간 묶여 큰 낭패를 볼 소지도 많아 각별한 주의가 요망된다.재건축대상 노후아파트 투자방법을 5회에 걸쳐 소개한다.
[편집자註] 회사원 金모씨는 요즘 신바람이 났다.지난해 2월말 1억1천2백만원을 주고 산 서초동 D아파트 16평형 값이 요즘 1억6천만원으로 1년새 무려 4천8백만원 올랐기 때문이다. 평당 시세로는 지난해 이맘때 7백만~8백만원 하던 것이 요즘은 1천만~1천3백만원 으로 형성돼 무려 30~40%정도 치솟았다. 지금 팔면 그동안의 금융 비용과 양도세를 감안 하더라도 2천5백만원 정도 남길 수 있다는 계산이 나온다.
金씨의 사례는 재건축 아파트를 통해 단기간에 투자수익을 높이려면 투자시점을 잘 잡아야 한다는 것을 보여준 대표적 케이스로꼽힌다. 재건축대상 노후아파트 값은 보통 재건축 추진위원회구성전후시점부터 상승세를 타기 시작,조합인가가 나고 시공자가 선정되면 상승폭도 커지고 사업승인단계가 임박한 때 거의 정점에 도달한다. 사업승인이 떨어지면 소유권이전이 되지않아 정상적인 거래가 금지되기 때문이다.
金씨의 아파트도 구입 한달뒤인 지난해 3월말 시공자가 선정된데 이어 6월에 조합설립인가가 떨어져 그동안 소문만 무성하던 재건축사업이 본격적으로 추진돼 값이 껑충 뛴 것이다.
서울지역 아파트 상승률이 지난해 3%수준에 그쳤고 D아파트는지난 92년 재건축 추진위원회가 구성된 뒤에도 사업추진이 지지부진한 탓에 3년동안 거의 오르지 않은 것과 비교할 때 엄청난오름세다.
따라서 투자차원에서 보면 재건축 아파트는 재건축 추진위원회 구성 전후시점에 사 사업승인을 앞둔 시점에 팔면 적격이다.
추진위원회 결성때부터 사업승인까지는 보통 3년이상 걸려 1가구1주택인 경우 양도세 비과세조건인 「3년보유」에 해당돼 그 시점에 팔아도 양도세를 물지 않는다.
이에비해 재개발지분은 사업승인단계시점부터 값이 오르기 사작하여 철거이후 관리처분때 최고점에 달해 사업단계전후에 구입, 철거가 50%정도 진행될 시점에 팔면 투자수익이 높다.
재개발과 재건축은 투자시점이 이처럼 다르다.
그러나 재건축투자에 있어 이처럼 매입.매각원칙을 지켰다고 해다 투자수익이 높은 것은 아니다.
재건축 단지 위치.규모.주변조건등에 따라 가격이 들쭉날쭉해 투자때는 세심한 주의가 요망된다.
〈재개발투자 체크포인트 참조〉 또 보통 지은지 15년이상 되면 값이 오를대로 올라 투자수익이 떨어지는 만큼 지은지 10~14년된 저층아파트를 선택,장기투자하는 것이 좋다.
손용태 기자