재건축사업 채산성 크게 떨어진다

최근 서울 강남구가 관내 저밀도아파트를 포함한 낡은 저층 아파트 재건축기준을 강화할 방침이어서 재건축아파트사업에 대한 채산성이 크게 떨어질 전망이다.
강남구는 저층 노후아파트의 무분별한 고층.고밀화 재건축을 막기 위해 최근 재건축추진 실무반을 가동하고 용역작업에 들어가 내년중 기본계획을 마련,단계적으로 적용할 계획이다.
이는 비록 강남구에 한정된 계획에 불과하지만 서울시의 기본방침이 도시.주거환경을 해치는 고층화를 방지하는데 초점이 맞춰져있는 점을 감안하면 이같은 강화방침은 서울 전역으로 파급될 것이 예상된다.
강남구의 경우 현재 7개 저밀도단지 1만130가구를 포함,15년이상된 재건축대상 아파트가 48개단지 2만7,741가구며 저밀도지역은 서울시 전체로는 29개단지 4만9,019가구에 이른다. 그러나 강남구의 기본방침이 정해질 경우 일반주거지역에서는 기존 최고 400%의 용적률이 300%이하로 낮춰질 가능성이 높아져 고층.고밀화로 추진되던 사업이 차질을 빚을 가능성이높다. 특히 저밀도지구의 경우 이를 해제하더라도 서울시가 중밀도수준인 270%이내가 적당한 것으로 제시해 최고 15층을 넘지 못할 것으로 보인다.
이렇다면 재건축이 한창 추진되고 있는 강남 S아파트단지의 경우 조합측의 설계안대로라면 기존 6,000가구에 대해 용적률 364%를 적용,▶25평형 4,200가구▶33평형 3,675가구▶38평형 400가구▶43평형 2,229가구등 1만504가구가 지어질 수 있다.
그러나 고밀도재건축을 규제받아 최대 300%의 용적률을 적용하면 8,500가구선으로 건축물량이 크게 줄어들게 된다.
따라서 만약 기존 13평형을 보유한 조합원의 경우 조합안대로라면 33평형을 분양받는데 건축비를 가구당 10~12평분만 추가부담하면 되지만 용적률이 줄어들면 18~20평의 건축비 추가부담이 불가피해진다.가구당 평균 1,200여만원이 더 들어가는셈이다. 특히 건립물량이 8,500가구로 줄어든다고 가정하면 13평형보유자 4,520가구중 900가구정도는 25평형 배정이불가피해 재산권 측면에서 손해가 크다.
이는 서울시 대부분의 저밀도.저층아파트도 같은 입장이어서 앞으로 서울시와 재건축아파트를 추진하는 주민들간에 마찰이 예상된다.
황성근 기자