<실명제시대財테크>아파트단지내 상가

요즘 상가처럼 혼란기에 접어든 부동산 상품은 없을 게다.최근1~2년사이 각종 신업태 등장등에 따른 새로운 소비패턴은 상가투자에 일대 변화를 가져오게 했다.따라서 사두면 남는다는 종래의 투자인식은 깨진지 오래여서 변화기에 맞는 상 가투자전략 수립이 절실한 현실이다.적절한 상가투자방법과 유의점을 세차례에 걸쳐 알아본다.
[편집자註] 신도시일대 상가전문가들은 『요즘 아파트상가 투자는 가급적 하지 않는게 좋다』고 권한다.그만큼 아파트상가가 설자리를 잃었다는 것이다.
92년부터 신도시아파트 입주와 함께 크게 늘어난 아파트상가는한때 프리미엄까지 붙을 정도로 제법 호황을 누렸지만 최근 1년사이 대형상업시설의 잇따른 등장으로 상권이 크게 위축됐다.
이에따라 임대시세도 당시보다 최고 50%까지 하락했을 정도로투자매력이 떨어졌다.신도시에서 시작된 아파트상가의 위축현상은 이제 서울과 수도권일대로 번져갔다.
말하자면 지금와서 아파트상가에 투자한다는 것은 「막차타고 종착역까지 가는 격」이다.
지난해초 분당 양지마을의 모아파트상가를 구입한 徐모(서울서초구서초동)씨는 상가임대시세와 투자패턴 변화에 대한 정보가 없는상태에서 투자를 했다 실패한 대표적인 케이스.
1층 15평 의류점용 점포를 평당 1,500만원씩 2억2,500만원을 들여 샀다.당시 임대시세는 보증금 5,000만원에 월 170만원으로 전세로 환산하면 1억3,500만원.투자액대비60%선이어서 임대수익성이 괜찮았다.
그러나 이는 장래의 임대수익성을 간과한 것으로,이때는 이미 일대에 대형 상업시설이 잇따라 들어서기 시작해 임대료가 떨어지기 시작한 무렵이었다.
지금은 보증금 4,000만원에 월 100만원으로 전세기준 9,000만원에 불과하고 문제는 세들 상인을 찾기가 힘들게 된 것이다.당시 권리금도 없고 매매가가 분양가 수준으로 떨어진 사실에 매료돼 투자했지만 결과적으로 상투잡은 꼴이 되고 말았다.
이같은 상태라면 평당 1,200만원으로 매입하거나 분양받아야그런대로 투자수익이 생긴다.적어도 임대수입이 전세기준으로 투자총액(분양가.매매가)의 50%는 넘어야 한다.
전문가들은 이를 위해서는 상가투자전 일대의 임대시세를 확인하고 시세변화도 어느정도 예측한뒤 선별투자해야 한다고 권하고 있다. 사실 아파트상가에서 선별투자는 그리 쉽지않다.종전에는 배후아파트 가구수의 많고 적음에 따라 투자성이 가름되지만 지금은이 절대원칙이 제대로 통하지 않는다.그만큼 신업태등에 의해 소비자들의 구매패턴이 달라졌기 때문이다.
〈표참조〉 그렇더라도 아파트상가는 기본적으로 배후가구수에 맞는 업종이 필요하고 그러자면 위치나 층에 따라 입찰가격을 달리적어내야 한다.대체로 생활밀착형이 안정적인 업종이지만 가구수에따라 달라진다.
신규상가 분양때 분양가는 입지에 따라 다르지만 대략 배후가구수가 500~800가구면 1층기준으로 평당 1,000만원을 넘지 않아야 하고 1,000~1,500가구는 평당 1,200만원의 분양가가 적당하며 그 이상이더라도 평당 1,5 00만원 이상가격에 분양받으면 사업성이 없다.
한편 상가를 분양받아 직접 영업하려는 사람은 영업전략과 예상매출액까지 감안해야 한다.물론 업종에 따라 차이가 있지만 일반적으로 평당 1,200만원에 분양받으면 투자성이 없다는 결론이다.
황성근 기자