부동산 투자 신탁 어떻게 해야 하나

실물 펀드가 제법 인기다. 판매 규모가 적고 상품 구조가 복잡하여 대중적이지는 않지만 수익 만큼은 차별화 되고있다. 전통적인 펀드는 불특정 투자자로부터 투자 자금을 모아 주식이나 채권 등에 투자하여 그 성과를 돌려주는데 비해 실물 펀드는 주식이나 채권 대신 부동산, 금, 선박 등에 투자하여 그 성과를 돌려 준다. 그중 대표적인 게 부동산 투자 신탁이다. 예금 금리보다 배나 높은 수익률을 제시하고 있으며 실지로 그러한 수익을 달성하는 부동산 투자 신탁이 속속 나타나고 있다. 이러한 부동산 투자 신탁이 자리 잡게 된 배경은 저금리추세와 간접자산운용업법이 개정된 덕분이다.

부동산 투자 신탁은 높은 수익을 목표로 하는 만큼 고려해야 할 점도 많다. 수익은커녕 원본손실을 입을 수도 있기 때문이다. 첫째 원리금 회수 여부다. 사업이 계획대로 추진되면 이상 없겠지만 수년간의 사업계획에 복병이 많이 숨어 있을 수 밖에 없다. 시공사인 건설사가 펀드의 원리금을 지급 보증하고 있거나 전액 채무인수계약을 하고 있으면 무난하다고 볼 수 있다. 이럴 경우 극단적으로 투자자는 시공사의 회사채에 투자하는 셈이 된다. 신용등급이 적어도 BBB+ 이상이고 전년도 시공 능력이 상위권이면 안전한 편이라 할 수 있다. 담보 상태도 중요하다. 부동산 투자 신탁은 대부분 사업부지를 담보로 제공 받는다. 이때 사업부지 평가금액보다 펀드 모집 금액이 월등히 크면 투자자 부담도 클 수밖에 없다.

둘째, 투자 기간의 적정성이다. 대부분의 부동산 투자 신탁은 1~3년으로 설계되며 중도 환매가 불가능하다. 한번 투자하면 만기 때까지 가야 한다는 얘기다. 자금이 장기 고정화될 수 있는 염려도 있다. 1년짜리 부동산 투자 신탁에 투자했다고 해서 1년 뒤 원리금 청산이 보장된 것은 아니다.

가령 사업추진이 지지부진할 경우 수개월 이상 지연될 가능성도 있다. 주식형 펀드의 경우 손실을 입은 채로 빠져 나올 수 있지만 부동산 투자 신탁은 그렇지 못하다. 폐쇄형 펀드의 특징이다. 따라서 여유 자금으로 투자해야 한다.

셋째, 개발 사업의 수익 구조다. 투자자의 수익을 따지기 전에 참여하는 시공사 등의 수익성을 먼저 따져봐야 한다. 사업성이 불투명할 때는 프로젝트파인낸싱(PF)이나 분양, 임대사업 등도 차질이 빚어질 수밖에 없다. 부동산 투자 신탁에 투자하는 것은 해당 부동산 사업에 투자하는 것과 마찬가지이다. 해당 사업이 장기간에 걸쳐 추진되는 만큼 변수도 많다. 변수 하나로 인하여 맥을 못 추고 갈팡질팡할 수 있는 게 부동산 개발 사업이다. 보수적으로 따져봐야 한다는 것이다. 사업성이 인정될 때 펀드 투자도 성공을 기대할 수 있다.

이러한 펀드 상품은 수백억원 이내로 수일간 판매되고 말기 때문에 관심을 두지 않으면 항상 뒷북을 치기 십상이다. 거래하는 금융회사(펀드판매사)의 상품 정보는 물론 부동산 펀드를 개발, 운용하는 자산운용사(펀드공급사)등의 펀드개발 정보를 남보다 먼저 알아야 내 차지가 될 수 있다.

(조인스닷컴 joins.com)