<독자부동산무료컨설팅>양평군 지제면 준농림지 4,860평

◇의뢰내용=경기도양평군지제면일신리 준농림지(논.밭)4천8백60평을 갖고있다.건전한 레저시설이나 수련시설로 개발하고 싶으나개발절차및 방법을 몰라 방치해둔 상태다.적정시설로 개발하고 싶다. ◇주변여건=대상지는 위쪽으로 임야와 연결돼 있고 3~4개의 완만한 단차(段差)를 두고 평탄지를 형성하고 있다.국유림이울창하고 개울이 통과해 연계개발이 쉬우며 주변 산림의 보존상태가 양호해 경관도 좋은 편이다.
인근에 용문산.영릉.신륵사등 관광자원과 경관이 수려한 산악.
계곡이 많으나 직접적 연계성은 적은 편.다만 수도권지역이어서 개발잠재력은 크다.
◇개발방안=수도권 정비계획법상 자연보전권역에 해당돼 개발행위에 제약이 많다.또 도로여건이 나빠 진입에 시간이 많이 걸리고진입도로(약 3㎞)가 좁은데다 도로변을 따라 마을이 들어서 있어 확장.신설이 곤란한게 장애요인이다.
다행히 북쪽 1㎞지점을 통과하는 군도2차선의 확.포장공사가 진행중이고 대상지와 붙어있는 산림도로가 군도연장으로 확.포장될예정이어서 시설계획을 가능케 해준다.
유치시설은 연수원.콘도.유스호스텔등이 검토되나 연수원은 자연보전권역에서는 제한적으로만 허용되고 콘도는 개인이 짓기엔 투자비규모가 크고 단독시설로 입지가 불리한 편이다.
따라서 입지여건.개인시행의 적합성.투자규모등을 고려하면 유스호스텔이 바람직한데 이 시설은 청소년기본법에 의해 산림전용부담금.개발부담금이 면제되고 기금융자및 금융.조세지원이 가능해 자금수지면에서도 유리하다 ◇시설계획=4천8백60평중 지형여건상 활용이 곤란한 자투리땅과 분리된 부지를 제외한 4천1백30평과국유림.구거(溝渠.도랑)부지 1천8백70평을 포함,6천평을 사업대상으로 하되 국유림과 구거부지는 사용허가와 점용허가를 얻어야 한다 .
투자비부담을 줄이기 위해 시설을 간소화할 필요가 있으므로 연면적 1천평,수용정원 3백70명(객실수 55실)규모로 정한다.
주변과의 조화를 고려,건물높이도 저층(지하1.지상3층)으로 잡는다. 부대시설로는 운동장(3백평).체력단련장.야영장(7백평)및 모닥불집회장을 조성하고 국유림에 극기훈련장,구거부지에 계곡수영장을 만든다.
숙박실은 8인실,4인실,2인실등으로 구분하며 실내부대시설로는체육관.회의실.식당.자가취사장.휴게실.매점등을 설치한다.
◇투자비및 수익성=건축비는 평당 2백20만원씩 22억원,오수정화시설비 2억원,옥외부대시설비 2억원,집기비품비 1억원,설계용역비 1억원,취득세 7천만원,농지전용부담금및 대체농지조성비 4천5백만원및 기타 추진비용을 포함하면 약 30억 원의 자금이든다.청소년육성기금에서 6억원까지 융자가 가능하므로 실제 소요비용은 24억원이다.
1차연도의 시설이용률을 60%로 추정하고 청소년및 일반의 이용비율을 6대4로 간주,숙박요금을 각각 1만원.1만5천원으로 정하면 숙박료 실수입은 연간 9억7천만원이 예상된다.식음료수입이 4억원,야영장및 부대시설 사용료 1억3천만원, 매점수입 1억8천만원을 포함하면 총매출액은 연간 17억원선이 예상된다.
이중 매출원가와 인건비.경비.감가상각비등을 제외한 1차연도 영업이익은 7억원정도로 예상되며 투입비및 융자금에 대한 이자와세금을 빼면 1억6천만원의 수익이 나온다.투자비에 대한 이자를연17%복리로 따지면 투입자금회수는 6차연도에 가능해지며 이후에는 연간 8억원정도의 당기순이익이 예상된다.
※컨설턴트:黃昞棋(동화컨설턴트대표.02(515)1975)