[REALESTATE] 시세차익 노린 임대사업 ‘빨간 불’

2006년 3월 은퇴한 뒤 서울 강남구 일원동 S아파트 등 아파트 5채를 매입해 주택임대사업을 시작한 정모(55·분당)씨. 고정적인 임대수입과 각종 세제 혜택은 물론 시세차익에 대한 기대가 컸다. 하지만 요즘 걱정이 생겼다. 몇 년 새 아파트값이 많이 오르는 바람에 이들 주택이 양도세 중과 제외 기준을 벗어날 것으로 예상돼서다. 전용면적 52㎡의 S아파트의 공시가격이 매입 당시 1억9200만원에 불과했으나 지난해엔 2억5600만원으로 올랐다. 지난해 이후 소형 아파트값이 뛰고 있어 조만간 양도세 혜택 기준인 3억원을 초과할 것으로 보인다. 정씨는 “꿩(임대수입)도 먹고 알(시세차익)도 먹을 욕심이었는데 시세차익은 포기해야 할 것 같다”고 말했다.

시세차익을 노린 임대사업에 ‘빨간 불’이 켜졌다. 소형 아파트값이 크게 오르면서 양도세 혜택을 받기 어려울 것으로 예상돼서다.

임대사업은 지난해 이후 거센 집값 상승세를 보이는 강북 지역을 중심으로 급증했다. 임대사업용 주택은 양도세 부담이 작은 데다 집값이 많이 오른 뒤 되팔면 상당한 차익까지 거머쥘 수 있을 것이란 생각에서다. 서울시에 따르면 임대주택 수가 지난해 1만 채 정도 늘었다. 임대사업자들이 그만큼 사들인 것이다. 이 같은 임대사업용 주택 구입은 강북 집값 급등의 한 요인으로 지적되기도 했다.

하지만 임대사업용 주택으로 시세차익을 많이 내기가 쉽지 않을 것 같다. 임대사업자가 같은 시·군에서 중소형(전용면적 85㎡ 이하)이고 공시가격이 3억원 이하인 주택 5채 이상을 10년간 임대하면 이들 주택은 양도세 중과 대상에서 빠진다. 10년 뒤 팔 때 공시가격이 3억원을 넘기면 양도세가 50% 이상의 세율을 적용 받는다.

그런데 공시가격이 지금 3억원 이하라고 10년 뒤에도 3억원을 밑돌 것으로 생각해선 곤란하다. 강북 지역 집값 오름세가 커 3억원이 넘는 주택이 크게 늘어날 것이기 때문이다. 최근 10년간 서울 아파트값은 163% 뛰었다. 강북 지역은 이 기간 98% 올랐다. 올해 공시가격이 1억5000만원 이상이면 10년 뒤 공시가격은 3억원보다 높아진다고 볼 수 있는 셈이다. 게다가 강북 지역에 뉴타운·재개발 등 개발 호재가 상당 기간 끊이지 않을 것으로 예상돼 소형 집값은 더 많이 오를 것이란 전망이 많다.

노원구 상계동 주공 7단지 전용 45㎡의 경우 2006년 공시가격이 7100만원 선이었지만 지난해엔 1억400만원 선으로 뛰었다. 특히 올 들어서만 시세가 5000만~6000만원 올랐고 강북 집값 급등세가 계속된다면 몇 년 내에 3억원을 넘길 것으로 예상된다.

전문가들은 공시가격이 낮은 주택으로 임대사업을 해야 양도세 부담을 피할 수 있다고 말한다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “상대적으로 공시가격이 싼 다세대주택이나 초소형 아파트가 유리하다”면서도 “시세차익보단 임대수입에 초점을 맞추고 투자하는 게 바람직하다”고 말했다.

황정일 기자