[REAL ESTATE] 바뀌는 분양·청약 4대 궁금증 풀이

청약가점제 첫 적용 아파트인 인천 남동구의 논현 힐스테이트 모델하우스에 지난달 청약 대기자들이 몰려 상담을 받고 있다. [연합뉴스]

아파트 분양·청약제도가 크게 달라지고 있다. 청약가점제 도입 등 청약방식이 바뀌고 이른바 ‘반값 아파트’라는 새로운 주택이 선을 보인다. 하지만 새 제도가 잇따라 시행되는 와중에 주택 수요자들은 혼란스럽다. 달라진 제도에 대한 이해가 부족하고 헷갈리는 내용도 적지 않기 때문이다. 달라지는 제도를 제대로 알지 못하면 자칫 큰 손해를 볼 수도 있다. 알아야 돈이 되는 것이다. 바뀌는 분양·청약제도의 4대 궁금증을 해부했다.

1. 송도·청라지구 수도권 청약은 내달부터

정부는 경제자유구역(인천 송도·청라·영종지구)에도 대규모 택지지구에 적용하는 30% 지역 우선 공급제도를 적용키로 했다. 지금까지는 모두 인천 거주자에게 우선권을 주고 있다. 인천 거주자를 대상으로 한 1순위 청약에서 미달돼야 서울 등 다른 수도권에 청약 기회가 돌아간다.

30% 우선 공급제도는 현재 서울을 제외한 인천·경기도 내 66만㎡가 넘는 택지지구(신도시 포함)에서 시행되고 있다. 분양 물량 중 30%는 해당 지역 거주자에게 우선 공급하고 나머지 70%에는 다른 수도권 지역도 청약할 수 있다. 30% 우선 공급제도는 택지개발에 따른 주택공급 혜택을 다른 지역에도 주자는 것. 택지지구 이외에서는 100% 전량 해당 지역에 분양된다.

정부는 경제자유구역도 택지지구처럼 공공의 재원이 투자되는 개발사업으로 공공성이 강하기 때문에 경제자유구역의 청약자격을 수도권으로 확대하려는 것이다. 인천 청약자는 30% 우선 공급분에서 탈락하더라도 70%를 두고 수도권 청약자들과 한 차례 더 당첨 기회를 다툰다.

경제자유구역 30% 지역 우선 공급은 정부가 개정을 추진 중인 주택공급에 관한 규칙이 공포돼 시행된 뒤다. 시행일 이후 분양 승인을 신청하는 단지부터 적용된다. 이르면 11월 초 시행될 것으로 본다. 이 때문에 올해 분양 예정이 있는 송도·청라지구 물량 대부분에 수도권서도 청약할 수 있을 것 같다. 11월 이후 송도에서 현대건설·대우건설·포스코건설 등이 3000가구가량 분양할 예정이다. 청라지구에서는 12월께 5000여 가구가 분양될 계획이다.

2. 수도권 1년 이상 살아야 청약 가능

서울·수도권에서 나오는 아파트를 분양받을 수 있는 해당 지역 거주기간 제한이 강화된다. 거주기간 제한은 입주자 모집공고일 기준으로 일정 기간 이상 해당 지역에 거주해야 해당 지역 청약자격을 주는 것을 말한다. 청약 직전 위장전입하는 투기를 막는다는 취지다.

현재는 자치단체에서 임의로 정할 수 있는데 지역·택지지구·분양면적·분양시기 등에 따라 천차만별이다. 서울은 없고 용인·수원·고양 등은 1년이다. 인천 송도에서는 3월 분양된 더프라우(126가구)가 단지규모가 작다는 이유로 거주기간 제한이 없었다. 729가구의 더샾센트럴파크는 전용 135㎡ 이하는 6개월의 거주기간 제한을 뒀고 초과는 별도의 거주기간을 제한하지 않았다.

앞으로는 수도권에서 입주자 모집공고일 기준으로 1년 이상 거주해야 해당 지역 청약권을 갖는다. 1년 미만이면 해당 지역 우선 청약자격을 받지 못하고 수도권 청약자격으로 밀린다. 66만㎡가 넘는 택지지구·경제자유구역에선 해당 지역 30% 우선 공급자격에 들지 않아 70%의 수도권 거주자로 청약해야 한다. 서울을 비롯한 택지지구 이외 민간택지에서는 1순위에서 미달돼야 청약할 수 있다. 사실상 민간택지 물량은 분양받지 못하게 되는 것이다.

거주기간 강화는 내년 1월 1일 이후 분양 승인이나, 재개발·재건축의 경우 관리처분인가 신청을 하는 단지부터 적용된다.

3. 중대형 분양가상한제 기준은 ‘제각각’

분양가상한제를 피하기 위해 12월 이전 분양 승인이나 관리처분을 신청하는 단지들의 거주기간 제한은 지금과 마찬가지다. 서울에서 내년 상반기까지 상한제 적용을 받지 않고 나올 단지들은 모집공고일 기준으로 서울 거주자면 청약할 수 있는 것이다.

지방은 거주기간 제한 강화 적용을 받지 않는다. 현재처럼 대개 모집공고일 기준 해당 지역 거주자만 청약할 수 있다.

분양가상한제를 적용받아 분양되는 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트 분양가는 ‘택지비+건축비’가 아닌 주변 시세에 좌우된다. 중대형의 경우 계약자의 실제 부담 가격은 택지비+건축비에 채권매입액을 합친 금액으로 지난달부터 주변 시세의 80%로 정해진다. 이전에는 90%였다.

주변 시세는 전용면적 5㎡ 이내의 주변 지역 아파트 평균 가격이다. 주변 지역이 어디로 결정되느냐에 따라 수요자의 부담이 크게 달라진다. 정부는 주변 지역의 기준을 같은 시·군·구에서 비슷한 생활환경을 가진 구·읍·면·동 단위로 정하도록 했다. 자치단체나 공공기관의 분양가심사위원회에서 최종 결정한다.

그런데 실제 적용은 자치단체·공공기관에 따라 오락가락하는 모습이다. 주택공사는 지난해 판교 분양 때 성남시 전체로 결정했다. 당초 같은 신도시인 분당구를 검토하다 가격을 조금 더 낮추기 위해 성남시로 확대한 것. 주택공사는 7월 고양시 행신2지구에선 이곳이 속한 덕양구를 주변 지역으로 잡았다. 일산신도시를 포함한 고양시 전체로 할 경우 평균 가격이 올라가는 데다 일산신도시는 다소 거리가 있어서다.

8월 분양하려다 연기된 가운지구(남양주 도농동·가운동, 구리시 수택동 일대) 중대형의 경우 주택공사는 도농동으로 정할 예정이었다. 가운동엔 아파트가 많지 않고 수택동은 같은 생활권으로 보기 어려워서였다.

용인시는 기흥구 영덕동 일대 흥덕지구에 적용할 주변 지역을 수원시 영통지구, 용인시 수지지구·동백지구 등 택지지구로 계획하고 있다. 택지 규모나 분양 면적이 비슷한 택지지구라는 이유에서다. 이 때문에 주변 지역을 예측하기는 쉽지 않다.

4. ‘반값 아파트’ 시세차익 기대 어려울 듯

군포시 부곡지구에 첫 분양되는 토지임대부·환매조건부 등 ‘반값 아파트’는 일반 분양아파트와 다른 토지공급 방식 때문에 싸다. 토지임대부는 토지 사용권만 주는 것이어서 땅값이 빠진다. 환매조건부는 분양아파트의 경우 조성원가의 110%인 택지비를 90%로 매긴다.

건축비 산정은 분양아파트와 같다. 분양가상한제 아파트에 적용되는 정부의 기본형건축비가 기준이다. 이 때문에 주택 품질에선 분양아파트와 차이가 없는 것이다.

가격은 싸지만 시세차익을 기대하기는 어렵다. 토지임대부는 건물만의 주택 시세가 어떻게 형성될지 불확실하다. 시간이 흐를수록 가치가 올라가는 땅은 없고 낡아지기만 하는 건물만 있는 집이어서다.

앞으로 나올 토지임대부는 상한제 적용으로 10년간 전매하지 못한다. 환매조건부는 20년간 주택공사에만 팔아야 한다. 분양가에 금리 정도만 합친 금액만 받기 때문에 전매차익이 없는 셈이다. 정부는 이번 부곡지구 분양 결과를 보고 내년 상반기 확대 여부를 결정키로 했다. ‘반값 아파트’ 공급을 위한 특별법도 아직 만들어지지 않은 상태에서 수요자들의 반응 등에 따라 ‘반값 아파트’의 앞날이 불투명한 것이다.

안장원 기자