[REAL ESTATE] 서울 아파트로 눈 돌려 볼까

중앙일보

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10월 서울 은평뉴타운에서 분양가상한제 적용을 받지 않는 1지구가 분양될 예정이다. 후분양이어서 현재 골조공사를 하고 있다.

내년 초까지 서울·수도권에 어느 해보다 풍성한 분양시장이 열릴 것으로 예상되지만 주택 수요자들의 선택은 쉽지 않을 것 같다. 분양가상한제가 확대 시행되면서 분양가·전매제한 규제가 각각 다른 단지들이 뒤섞여 나오기 때문이다. 분양가상한제는 택지비와 정부가 정한 일정 금액 이하의 건축비로 분양가를 매기는 제도. 이제까지 택지지구·신도시 등 공공택지에서 시행되다 이달부터 공공택지 이외 민간택지로 확대됐다.

　하지만 사업승인 신청 시점에 따라 개별 단지의 분양가 산정 방식과 전매제한 기간이 다르다. 상한제 적용을 받으면 계약 후 5~10년간 전매하지 못한다. 상한제 대상이 아니면 입주 후 전매할 수 있다. 전문가들은 청약 점수와 입지여건, 상한제 적용 여부 등을 따져 청약전략을 세워야 한다고 강조한다.

　◆공공택지에도 상한제 제외 단지 있다=분양계획 윤곽이 잡힌 민간택지 단지들은 상한제 적용을 피할 것으로 예상된다. 지난달 말까지 사업승인을 신청한 단지들이다. 11월 말까지 분양승인(재개발의 경우 관리처분계획 인가)을 접수하면 상한제에서 제외된다. 재개발 사업장에선 인허가 지연 등으로 상한제를 피하지 못할 단지가 일부 나올 수 있겠지만 일반 주택사업장은 제때 분양승인을 신청할 것으로 보인다.

　서울에서 분양 예정인 단지들은 모두 상한제를 피한다는 계획이다. 재개발 단지들과 주상복합 아파트가 많다. 지난달 말까지 사업승인 신청 이상의 사업단계인 재개발 단지는 30여 개다. 7000가구가량이 일반분양될 것으로 추산된다. 특히 광역적으로 개발되는 뉴타운 물량이 적지 않다. 용산 국제업무지구 주변과 뚝섬·잠실 등에서 고급 주상복합들의 분양 계획도 잡혀 있다. 고급주택으로 꾸며질 한남동 단국대 이전부지 단지도 관심을 끌 것으로 예상된다.

　인허가 속도가 빠른 수도권 공공택지 물량 일부도 상한제 적용을 받지 않는다. 용인 구성지구, 광명 소하지구 등의 중소형 주공단지는 상한제 도입(2005년 3월) 이전 사업승인을 신청했다. 올해 공공택지에 포함된 은평뉴타운과 송도지구의 사업승인 신청도 빨랐다.

　◆파주신도시·청라지구 등 중소형은 상한제 대상=일부 주공단지를 제외하곤 공공택지 중소형은 대부분 상한제 적용을 받는다. 파주신도시, 인천 청라지구, 용인 흥덕지구, 양주 고읍지구 등에서다. 파주신도시에선 주공단지를 포함해 5000가구 정도가 분양될 예정이다. 청라지구의 중소형 단지는 4000여 가구다.

　상한제 적용을 받는 중대형은 파주신도시·흥덕지구와 남양주 가운지구 등에서 분양될 예정이다. 이들 단지 가격은 채권입찰제 적용에 따라 주변 시세의 80%에서 정해진다. 이달부터 분양승인을 신청하는 민영아파트나 입주자 모집공고를 내는 공공기관 단지의 주변 시세 기준이 90%에서 80%로 낮아진다. 공공택지에서 중대형 가격이 내리는 만큼 전매제한 기간은 5년에서 7년으로 늘어난다.

　◆청약 유의점도 많다=지난달 말 모집공고를 한 경기도 용인 동천 래미안 등 일부를 제외하곤 대부분 청약가점제 적용을 받는다. 청약가점이 높은 사람은 당첨 확률이 높기 때문에 원하는 단지를 선별해 청약해야 한다. 무주택자가 아니더라도 추첨 물량이 있기 때문에 포기할 필요는 없다.
　주택공사·지방공사 등 공공기관이 분양하는 중소형 물량(청약저축가입자 대상)은 청약가점제 대상이 아니다.

　같은 지역에서 상한제 대상 단지들의 분양이 예정돼 있으면 가격과 전매제한기간 등을 따져야 한다. 민간택지와 은평뉴타운·청라지구 등에서 현재 분양 예정된 물량 이후 나올 단지들은 상한제 적용을 받는다. 은평뉴타운의 경우 올해 분양계획이 잡힌 1지구 외 내년 이후 나올 2, 3지구는 모두 상한제 대상이다. 기다리면 가격은 내려가는 대신 전매제한 기간은 길어지는 것이다.

　상한제 확대에 따른 가격 인하 효과는 기존 집값이 비싼 지역에서 클 것으로 예상된다. 내외주건 김신조 사장은 “상한제 제외 단지는 전매제한 기간이 짧다는 점에서 유리하고 상한제 단지는 저렴하게 장기적으로 거주할 내 집 마련 수요자들에게 적합하다”고 말했다. 상한제에서 제외되는 공공택지 중소형 단지들의 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 전매제한 기간이 짧은 대신 가격은 상한제 단지와 크게 차이나지 않을 것으로 보여서다. 부동산써브 함영진 실장은 “분양제도가 크게 바뀌는 와중에 분양되는 물량이어서 분양승인 때까지 청약 계획을 잡고 있는 단지의 인허가를 지켜봐야 한다”고 말했다.

안장원 기자