판교급 당첨권은 가점제 60점 이상

중앙일보

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‘몇 점이면 내가 원하는 지역에 당첨될 수 있을까.’ 이제 청약 대기자들의 관심은 이 하나로 집중된다. 청약가점제의 윤곽이 드러났는데 큰 변화 없이 그대로 시행될 것으로 예상되기 때문이다. 저마다 자신의 점수를 계산해보고 당첨 가능한 지역이나 단지를 머리에 떠올릴 것이다.

하지만 뚜껑을 열기 전이어서, 또 가점제가 아직 시행되지 않아 당첨권을 예상하기가 쉽지 않다. 예상단계에서는 긍정적보다 부정적으로 보는 경향이 강하기도 해 자신의 점수를 자신하기도 어렵다.

그동안의 청약 결과와 주택산업연구원에서 진행한 이번 청약가점제안 시뮬레이션을 갖고 대략적으로나마 당첨권을 예상해볼 수 있겠다. 중소형을 중심으로 예상해본다.

중대형은 감점제 물량이 50%로 중소형(75%)보다 적고 해당 청약통장 가입자 중 유주택자는 더 많은 점 등을 감안하면 중소형의 3분의2 수준으로 예상된다.

판교급에서는 무주택기간 15년 넘어야

우선 청약통장 블랙홀인 셈인 판교급. 지난해 3월 분양한 판교 중소형 수도권 물량에서 40세 이상, 10년 이상 무주택 우선공급분의 평균 경쟁률이 50대 1이었다. 전체 물량의 40%에 해당하는 경쟁률이어서 가점제 하에서 75%로 물량이 배 가까이 늘어나면 경쟁률은 절반 정도 떨어진 26대 1 정도가 된다.

가점제에서 적어도 10년 무주택기간으로도 당첨을 꿈꾸기 어렵다는 것이다. 10년 이상 가입자 중 26분의 1인 4% 정도만 당첨할 수 있다. 가점제 시뮬레이션에서 무주택기간 10년 이상자 중 4% 이내에 들려면 무주택기간 점수 중 최고 항목인 15년은 넘어야 한다.

주택산업연구원이 진행한 시뮬레이션에서 설문 응답한 총 454명 중 무주택기간 10년 이상이 48명이었고 48명의 4% 이내에 포함되려면 15년 이상(9명)이 돼야 하는 것이다. 무주택 기간 15년 이상의 총점(주택산업연구원이 이번에 제시한 점수표로 계산해봄)은 55∼65점이었다. 60점(만점 84점,이하 동일)이 넘어야 당첨권에 드는 셈이다.

판교급 다음은 신도시급으로 이야기할 수 있다. 민간단지가 분양된 곳으로 동탄신도시 상한제 단지를 갖고 보자. 2005년 11월 분양된 동탄신도시 푸르지오. 40세 이상, 10년 이상 무주택 경쟁률이 7.7대 1이었다.

가점제로 할 경우 10년 이상 경쟁률은 4대 1이고 시뮬레이션에서 10년 이상 48명 중 25%의 범위에 드는 인원은 12명. 무주택기간 14년 이상(12명)이 이에 해당된다. 이들의 청약가점 점수는 평균 52점이었다.

인기 있는 택지지구에선 어떨까. 지난해 3월 분양된 하남 풍산지구 동부센트레빌(32평형)의 경우 전체 물량의 75%가 우선 배정된 35세 이상, 5년 이상 무주택 경쟁률은 수도권 6.5대 1이었다.

가점제에서는 무주택기간 5년 이상인 청약자의 6.5분의 1인 15% 안에 들어야하는 셈이다. 시뮬레이션 상으로는 무주택기간 5년 이상은 138명이고 이의 15%는 21명. 무주택기간 11년 이상이 20명이다. 11년의 평균 점수는 50점이었다. 50점 이상이면 인기 택지지구 단지의 당첨을 바라볼 수 있다.

서울 인기 단지도 45점 이상 돼야

서울 인기 단지의 당첨권은 어떨까. 올 들어 서울에서 가장 높은 경쟁률을 보인 구로구 고척2차 재개발단지. 35세 이상 무주택 경쟁률이 5.2대 1이었다. 시뮬레이션과 따지면 무주택 기간 10년 이상이 돼야 당첨할 수 있다. 이에 해당하는 점수는 46점이었다.

래미안 석관의 경우 35세 이상 경쟁률이 1.9대 1이었는데 무주택기간 8년 이상이 당첨권이다. 점수는 40점.

이를 일반 1순위와 당첨권 점수로 환산해보자. 일반 1순위 경쟁률은 판교 782대 1, 동탄 421대 1, 풍산 141대 1, 고척2차 61대 1, 석관래미안 18대 1이었다.

일반 1순위 경쟁률이 500대 1을 넘기면 60점, 100대 1 이상 50점, 50대 1이 넘으면 45점, 10대 1 이상이면 40점 이상으로 잡을 수 있다.

서울에서 일반 1순위 10대 1 인근이면 35세 이상, 5년 이상 무주택이 당첨권이어서 35점이면 될 것 같다. 수도권 택지지구에서도 일반 1순위 10대 1 미만이면 무주택기간 5년이면 당첨권으로 볼 수 있겠다. 일반 1순위 경쟁률이 4대 1 정도의 당첨권은 30점이다.

주택산업연구원 장성수 선임연구위원은 29일 청약점수가 30점을 넘으면 수도권에서 무난하게 분양받을 수 있을 것으로 전망했다.

2005년 10월부터 1년6개월여게 걸쳐 청약제도 개편안을 만든 장 위원은 이날 과천 수자원공사에서 열린 공청회에서 "개편방안에 따라 시물레이션을 해 본 결과 청약통장 가입자들의 점수는 25-30점에 가장 많이 분포하고 있는 것으로 나타났다"면서 "30-35점 정도가 되면 수도권에서 일부 인기있는 지역을 제외하고는 분양받는 데 어려움이 없을 것"이라고 밝혔다.

장 실장의 시물레이션에 따르면 청약점수(만점 84점)의 구간별 분포는 26-30점이 22.25%, 20-25점이 16.74%, 16-20점이 12.33%로 1-3위를 차지해 16-30점이 51.32%로 절반을 넘고 있다.

한편 가점제에서는 현재 일반 1순위에 해당하는 추첨물량 경쟁률이 더욱 치솟을 것으로 보인다. 현재는 무주택기간 5년 이상에만 무주택 우선 공급을 적용하지만 가점제에서는 무주택자면 가점제물량에 도전할 수 있기 때문이다. 여기서 탈락자들이 대거 다시 추첨기회를 갖는 것이다.