건물값이 땅값 10% 안되면 나대지/토지공개념법 시행령 문답풀이

◎그린벨트 별장도 초과부담금 대상/무허로 초과택지 살경우 토지가의 30% 벌금/개발부담금 토지로 대납가능
건설부가 13일 입법 예고한 토지공개념법 시행령은 아직 차관회의등 몇가지 절차를 남겨놓고 있지만 골격엔 큰 변화없이 3월부터 시행될 것으로 보인다.
보다 구체적인 내용을 문답풀이로 알아본다.
6대도시내 나대지는 이 법을 적용받는데 나대지의 구체적인 기준은 무엇인가.
대지위에 건물이 없거나 있더라도 건물가액(내무부 과세표준액기준)이 택지가격의 10%미만인 경우와 무허가 건축물이 선 대지가 우선 해당된다.
이외에 건축물이 있는 땅이라도 부속토지가 너무 넓은 경우는 일정부분을 나대지로 본다. 이때 나대지 판정 기준은 ▲건축물의 바닥면적에 용도지역별로 일정배수(3∼7배)를 곱한 면적과 ▲건축물의 연면적을 그지역에 적용되는 용적률로 나누어 5를 곱한 면적중 적은것을 초과하는 토지로 한다.
그러나 주택부속토지나 나대지라 해도 곧 수용되는 땅이나 법상 또는 사실상의 도로는 이법을 적용받지 않는다.
또 도로ㆍ공원ㆍ운동장 등과 같이 도시계획시설로 결정된 공공장소도 나대지 대상에서 제외된다.
한 건물이 주거용과 비주거용으로 같이 쓰일 때 택지면적은 어떻게 산출하나.
예컨대 5백평의 대지에 바닥면적 2백평의 5층건물이 1층은 상가,2∼4층은 사무실,5층은 주거용으로 쓰고 있는 경우를 보자. 이때 택지면적은 건물연면적(1천평)중 주거용면적은 5분의1이므로 택지는 대지면적의 5분의1인 1백평으로 본다.
일정한 땅위에 주택과 주택이외의 건물이 서 있는 경우는.
건축물의 연면적비율에 따라 택지를 산정한다. 예컨대 6백평의 대지에 연면적 2백평짜리 주택과 4백평짜리 사무실이 있으면 이때 대지중 택지면적은 2백평(6백평의 3분의1)이 된다.
한 가구가 2백평이상의 택지를 소유할 수 있는 경우는.
개인이 주택이외의 건축물을 짓거나 사업하는 사람이 종업원들의 기숙사를 건축할 경우,그리고 주택건설업자가 분양할 주택을 짓기위한 경우다.
이외에 비영리단체가 양로원ㆍ모자원 등을 신축하거나 취득하는 경우와 자동차운수업ㆍ중기정비업ㆍ자동차정류장 사업자가 사업본래목적에 사용하기 위해 택지를 취득하는 경우도 허용된다.
상한초과택지를 취득하려면 어떤 절차를 밟아야 하나.
6대도시의 경우 구청장의 사전허가가 필요하다. 이때 그땅을 어떤 목적으로 언제까지 처분 또는 이용개발 할 것인지 택지사용계획서를 제출한다.
한편 상속ㆍ소송ㆍ경매등 계약에 의하지 않고 상한을 초과한 경우는 60일내에 그 사실을 구청장에게 신고해야 한다.
신고하지 않으면 2백만원이하의 과태료를 물게된다.
취득허가를 받지 않고 상한초과택지를 매입하면 어떻게 되나.
3년이하의 징역이나 취득한 토지가격의 30%에 해당하는 벌금을 물게된다.
현재 2백평이상의 택지보유자는 어떻게 해야 하나.
이법이 3월부터 시행되기 때문에 이때부터 2년,즉 오는 92년2월말까지 초과분을 처분하거나 제출한 사용계획서에 따라 이용 또는 개발하면 된다. 그렇게 안하면 92년 3월1일을 기준,주택부속토지는 94년 2월까지는 연4%(공사지가기준),그 이후는 연7%,나대지는 94년 2월까지는 연6%,그 이후는 연11%의 초과소유부담금을 내야 한다.
초과소유부담금 부과와는 별도로 땅주인이 사용계획서에서 밝힌 처분약속을 이행치 않았을 때는 정부가 이를 매수할 수 있으며,개발약속을 지키지 않은 경우는 제3자로 하여금 대리개발시킬 수 있다.
대리개발을 할 경우 개발자는 토지소유자와 합의해 사용료를 내게 되는데,협의가 안되면 택지이용에 따른 수익의 10%를 1년단위로 주면 된다.
기업의 기숙사용 택지취득은 2백평이상도 허용된다는데 모든 업종이 여기에 해당되는가.
아니다. 제조업ㆍ광업ㆍ운수업ㆍ전기수도가스업ㆍ금융보험업종중 상시종업원이 10명이상 이어야한다. 기타 사업자의 경우는 주무부처의 추천을 받아야 된다.
기숙사 면적은 수용인원 1인당 4.33평까지만 허용된다. 이는 기숙사 건축을 핑계로 투기를 하는 것을 막기위해서다.
초과소유부담금을 내지 않아도 되는 택지는.
건축이 제한되는 문화재보존지구나 군사시설보호구역내의 땅과 한옥보존지구내 대지,기타 보존대상 건축물이 있는 토지등이다.
이외에 종교ㆍ자선단체등 비영리사업자가 사업에 직접 사용하는 주택이 건축된 택지나 자동차운수사업체나 자동차정류장업체 등이 관계법규에 의해 허용된 일정면적내의 주차장ㆍ차고ㆍ정류장용 토지도 초과소유부담금을 내지 않는다.
그린벨트내 주택도 초과소유부담금 대상에서 제외되나.
원칙적으로 그렇다. 그러나 별장과 고급주택이 있는 땅은 부담금을 내야한다. 이때 별장은 상시거주용이 아니고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용되는 건축물로 규정되고,고급주택의 범위에는 주택연면적이 1백평이상이고 이에 딸린 대지가 2백평이상인 것이나 주택내부에 엘리베이터ㆍ에스컬레이터ㆍ풀(20평이상)이 설치된 주택이 포함된다.
농민이 갖고있는 상한초과택지는 부담금이 어떻게 되나.
일정한 기준에 해당되는 농민에 대해서만 면제된다. 그 땅에 살거나 또는 인접한 시ㆍ군에 부과일기준 현재 6개월이상 주민등록이 돼있는 농민으로서 2년이상 농사를 지어왔으면 부담금을 안 내도 된다.
어떤 사업이 개발부담금제 대상이 되나.
택지개발ㆍ공단조성사업을 비롯,산업기지개발ㆍ관광단지조성ㆍ온천개발ㆍ자동차정류장ㆍ골프장건설ㆍ기타 특정지역개발사업 등 26개다.
정상지가상승분은 어떻게 결정하나.
건설부장관이 매년 3월말까지 공고하는 전국평균지가상승률에 사업착수당시의 땅값(공시지가기준)을 곱하여 산출한다.
지방자치단체가 시행하는 사업중에서 개발부담금을 안 내도 되는 사업은.
택지개발ㆍ공단조성등과 같이 공공목적의 사업은 부담금을 안낸다. 그러나 관광지조성사업이나 온천ㆍ골프장ㆍ자동차정류장사업등 그외의 사업은 내야할 개발부담금의 50%를 깎아준다.
한편 주공ㆍ토개공ㆍ도공ㆍ수자원공사 등 공공기관이 주체가 되는 사업은 공공목적여부에 관계없이 역시 개발사업금의 50%를 감면해 준다.
이미 시행중에 있는 사업은 부담금을 어떻게 부과하나.
법시행일,즉 3월1일을 사업착수 시점으로 보고 그 이후 완료시까지 발행한 개발이익에 대해 부담금을 매긴다.
개발부담금의 납부를 연기 또는 나누어 낼 수 있나.
건설부장관의 사전허가를 얻으면 가능하다. 또 현금 대신 부담금에 해당하는 토지로 납부하는 것도 가능하다.<심상복기자>