다음은 건교부가 발표한 재건축시장 안정대책에 대한 문답풀이.
-재건축 아파트의 국민주택(전용면적=85㎡,25.7평) 이하 의무건설 비율 60%가 적용되는 지역은.
“수도권 과밀억제권역인 서울시·인천광역시(대부분)·안양시·과천시·성남시·광명시·의왕시·시흥시·의정부시·구리시·남양주시(일부)등이다. 이 지역에서 조합인가를 받은 단계까지 재건축이 추진된 단지가 대상이다. 조합인가를 받은 뒤 사업시행인가를 신청한 재건축 사업은 적용되지 않는다.다만 사업시행인가신청이 반려된 경우는 적용대상이다”
-세대 규모별로 국민주택 의무건설 비율이 차이가 있는가.
“그렇다. 20∼3백세대의 경우는 전용면적 25.7평(85㎡) 이하를 의무적으로 60% 건설해야 한다. 3백세대 이상의 경우에는 18평(60㎡)이하는 20%, 18평∼25.7평 이하는 40% 건설해야 한다.
-1대1 재건축을 해도 이번 대책이 적용되는가.
“그렇다.모든 재건축에 대해 국민주택이하 60% 의무건설이 적용된다.다만 평형수를 똑같이 재건축하는 것은 제외된다. 예를들어 현재 아파트단지가 20평 1백세대, 30평 2백세대, 40평 3백세대라고 했을 때 재건축을 해 똑같이 평형수와 세대수를 맞추면 의무건설 비율이 적용되지 않는다.그리고 용적률이 늘어나 추가로 지어지는 가구는 25.7평 이하만 지어야 한다.하지만 이런 방식은 사업성이 없기 때문에 현실적으로 재건축이 불가능하다”
-서울시에서 추진하는 반포 등 5개 저밀도 지구도 적용대상인가.
“그렇다. 하지만 이미 잠실 등은 사업계획승인신청 단계를 넘었기 때문에 기존 안대로 재건축하면 된다.사업계획승인신청 단계까지 가지 못한 단지는 새로운 안정대책을 적용받는다”
-국민주택 이하 의무건설비율을 60%로 한 까닭은.
“서울의 최근 5년간 국민주택 규모 주택공급 비율이 평균 73%였던 점을 감안한 것이다. 1999년 59%, 2000년 67%, 2001년 80%, 2002년 79%, 올해 상반기 71% 등으로 1999년 이후 지어진 52만1천1백50가구 가운데 73%인 38만1천7백3가구가 25.7평 이하였다. 특히 재건축 사업에서는 약 80%를 기록하고 있고 신도시 등 택지개발사업에서도 국민주택 규모 이하를 60% 이상 짓도록 하고 있다.
-재건축 조합원 분양권 전매 제한 적용 지역은.
“투기과열지구로 지정된 지역이다.서울·경기 등 수도권 전역(자연보존권역 일부 제외)과 대전 등 충청권 대부분 지역이다. 이 지역에서 조합설립인가 신청까지 재건축이 진행된 단지가 대상이다”
-재건축 조합원 분양권 전매제한 대상의 예외는.
“수도권 밖으로 직장을 옮기거나 상속·해외이주 등의 경우는 예외를 인정받아 전매할 수 있다”
-이미 조합인가를 받은 재건축 조합은 어떻게 되나.
“이미 조합인가를 받은 재건축 조합의 조합원은 1회에 한해 전매가 가능하다.하지만 이 분양권을 산 사람은 등기가 나올 때까지 분양권을 되팔 수 없다”
-재건축 조합원 전매제한조치가 위헌 가능성이 있다는 지적이 나오는데.
”재산권 침해 소지가 있다는 판단에 따라 법조계와 학계의 폭넓은 법률 자문을 받은 결과, 헌법상 허용되는 재산권 제한이라는 의견이 다수였다. 지난 7월부터 지역·직장 조합원의 지위 양도 역시 금지되고 있는 점을 감안하면 헌법에 보장된 과잉금지의 원칙에서 벗어나 재산권을 침해하는 것으로 보지는 않는다“
김종윤 기자
