깡통주택 400만채 융자조정 서둘러야

미주중앙

입력

주택가격이 많이 올랐지만 여전히 전국에서 400만 명에 가까운 주택소유주들이 깡통주택을 보유하고 있다. 이들을 구제하기 위한 연방정부 프로그램 모두가 올해 말로 종료된다.

특히 연방정부 융자조정 프로그램(HAMP·Home Affordable Modification Program)은 최종 확정까지 6~7개월이 걸리기 때문에 도움이 필요한 주택소유주는 신청을 서둘러야 한다는 지적이다.

비영리단체 샬롬센터의 이지락 소장은 "HAMP를 신청하는데 3개월 정도가 필요하고 신청이 받아들여지면 또 3~4개월 동안 조정된 주택 페이먼트를 납부하는 시범기간(trial payment)이 있다"며 "이 기간 동안 페이먼트를 밀리지 말고 착실하게 내야만 최종적으로 융자조정이 승인된다. 따라서 도움이 필요한 주택소유주는 늦어도 6월 전까지는 신청하는 게 바람직하다"고 설명했다.

전문가들은 HAMP 자금을 최소한만 남기고 나머지 자금을 가주를 포함한 여러 주정부의 자택유지프로그램에 추가 자금으로 제공한 것을 보면 HAMP가 또다시 연장될 가능성은 희박해 보인다며 따라서 종료 전에 혜택을 받으려면 서둘러야 한다고 강조했다.

HAMP는 실직이나 파산 등으로 수입이 줄어 모기지 페이먼트를 할 수 없는 주택소유주들을 돕기 위해 연방 정부가 지난 2009년부터 시행해 온 구제 정책. 이자율을 2%까지 내려주고 일부 금액의 상환은 뒤로 미뤄주거나 원금을 삭감해주는 등의 방법으로 모기지 페이먼트를 소득의 31% 수준으로 낮춰준다.

신청 자격은 ▶2009년 1월 이전 모기지 대출 계약 ▶대출금 72만9750달러 이하 ▶모기지 페이먼트가 총 소득의 31% 이상 등이다. 단 모기지 페이먼트를 하향조정한 후 저이자율이 5년까지만 유효하고 그 뒤부터는 시장 이자율에 도달할 때까지 1년에 1%포인트씩 이자율이 올라간다. 장기로 융자기간을 연장해도 원금삭감 등을 포함한 다른 융자조정 조건은 변하지 않는다.

이 소장은 "최근 소비자재정보호국이 융자조정이나 원금삭감을 빌미로 사기친 여러 업체의 문을 닫게 한 것을 보면 아직도 모기지 페이먼트 납부가 어려운 주택소유주가 상당하다는 것을 보여주는 것"이라며 "정부 승인을 받은 믿을만한 단체를 찾아서 도움을 받는 게 유리하다"고 조언했다. 이어 그는 재융자프로그램인 HARP도 올해 말로 만료되지만 신청기간이 한 달로 짧아 아직 여유가 있다고 덧붙였다.

HARP(Home Affordable Refinance Program)는 연방 주택재정국(FHFA)이 지난 2009년 3월에 모기지 페이먼트 기록은 양호하지만 부족한 홈 에퀴티 때문에 재융자를 받지 못하는 주택소유주 구제 프로그램으로 제일 큰 장점은 에퀴티가 마이너스인 깡통주택을 가진 주택소유주도 재융자를 할 수 있다는 점이다.

한편, HAMP가 시작된 지 7년차에 접어들면서 이미 한차례 혜택을 받은 이들 가운데 또다시 재융자조정을 신청하는 한인들이 늘고 있지만 승인율은 매우 저조하다.

HAMP는 이자율을 첫 5년간은 2%로 낮춰주지만 6년째에는 이자율이 3%, 7년째부터는 4%로 상향 조정되는 데다 최근 주택가격이 급등하면서 재산세 부담도 증가하자 재융자조정을 신청하는 주택소유주들이 늘고 있다. 하지만 HAMP가 올해 말 종료를 앞두고 있어서 해당 기관이 엄격한 심사 기준을 적용하면서 재승인율은 낮다고 전문가들은 설명하고 있다.

이에 전문가들은 캘리포니아 주 정부가 운영하는 '자택 유지 프로그램(Keep Your Home California, 이하 KYHC)'을 활용하는 게 더 낫다고 조언했다.

KYHC는 실업자 모기지 지원(UMA), 모기지 회복(MRAP), 원금삭감(PRP), 이주 지원(TAP)과 파일럿 프로그램인 역모기지 주택소유주 지원프로그램(RevMAP)으로 구성돼 있다.

진성철 기자