재개발·뉴타운 '딱지'의 비명

중앙일보

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재건축.재개발시장은 크게 위축될 것으로 보인다. 이번 조치로 타격이 클 것으로 예상되는 곳은 강남구 개포주공.대치은마, 강동구 고덕.둔촌주공 등 재건축단지와 마포구 아현, 송파구 거여.마천 등 2, 3차 뉴타운 등 사업 초기 지역이다. 부동산114 조사에 따르면 내년 이후 관리처분계획 인가가 떨어질 것으로 예상되는 재건축단지는 서울.수도권에만 190여 개 단지 14만8900여 가구에 이른다. 전문가들은 이런 곳을 중심으로 양도세 중과를 피하려는 매물이 늘고 가격이 내릴 것으로 본다.

개포동 남도공인 이창훈 사장은 "그동안 재개발과 재건축단지에 투자한 2주택자가 이들 단지의 관리처분이 떨어지면 1주택자가 돼 양도세 면제 조건을 갖춘 살고 있던 주택을 파는 경우가 많았으나 앞으로 이런 혜택을 볼 수 없어 매수세가 위축되고 실망 매물도 늘 것"이라고 말했다.

소액 투자자가 많은 재개발.뉴타운 지역은 타격이 더 클 것으로 보인다. 특히 실입주보다 임대 등 투자목적인 소형 평형을 배정받게 되는 소규모 입주권 매물이 늘어날 전망이다.

올해 안에 관리처분계획 인가를 앞당기려는 단지도 늘어날 전망이다. 광명시 철산동 주공3단지, 서울 잠원동 한신 5, 6차 재건축단지 등이 현재 사업승인을 받고 관리처분계획 인가를 준비 중이다. 광명 철산 주공3단지 시공사인 GS건설 관계자는 "현재 사업승인 변경 절차를 밟고 있는데 조합원 피해를 줄이기 위해 올 12월 중 관리처분을 받는 게 목표"라고 말했다. 이미 관리처분을 받고 공사 중인 송파구 잠실.강남구 청담도곡 저밀도 등의 경우 올해 안에 미리 사두려는 매수세가 몰려 잠시 반사이익을 기대할 수도 있다.

전문가들은 앞으로 재개발.재건축 시장이 실수요자 위주로 재편될 것으로 내다봤다. 스카이공인중개사 권순형 사장은 "일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 그대로 유지되는 만큼 평형을 늘려가려는 1주택 수요자나 내집 마련을 위한 무주택 수요자는 오히려 2주택 이상 보유자가 내놓는 싼 매물을 공략해 볼 만하다"고 말했다.

서미숙 기자

*** '입주권에 세금' 들여다보니

투기지구 재건축 딱지 매력 사라져

입주권은 재개발.재건축 조합이 새로 짓는 집에 입주할 수 있는 권리다. 흔히 재개발 딱지나 지분, 조합원 지분 등으로 통한다. 지역 주민들이 조합을 설립해 새로 공동주택을 짓는 경우에도 입주권이 생긴다.

조합원이 아닌 일반인이 입주자 모집 때 청약해 얻는 권리는 '분양권'이라고 한다.

재개발 입주권은 매매가 자유롭다. 반면 재건축 입주권은 도시 및 주거환경 정비법에 따라 투기과열지구에 한해 2003년 12월 31일 조합 인가분부터 사실상 전매 길이 막혀있다. 조합 설립 인가 후 건축물이나 토지(입주권)를 양수한 사람은 조합원 지위를 얻지 못하기 때문이다.

입주권의 매매 자체를 금지한 것은 아니지만 조합원 자격이 없는 입주권은 살 사람이 없어 팔고 싶어도 팔지 못하는 것이다.

여기서 '양수'는 매매.증여 등 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위다. 상속.이혼은 예외로 인정된다. 조합원이 될 수 없는데도 불가피하게 입주권을 매입한 사람에 대해서는 조합이 현금으로 보상해 준다.

다만 ▶세대원 전원이 직장 변경 등으로 사업구역이 아닌 특별시.광역시.시 또는 군으로(수도권은 수도권 밖으로) 이전하는 경우 ▶상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전할 때 ▶세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상 해외에 체류하는 경우에는 조합원 지위를 박탈당하지 않고 다른 사람에게 입주권을 넘길 수 있다.

투기과열지구는 가평.양평.여주 등 자연보전권역과 도서 및 접경 지역 일부를 제외한 수도권 전 지역, 부산.울산.대구.광주.대전 등 5개 지방 광역시, 일부 충청권(청주.청원.천안.아산.공주.연기.계룡)과 경남권(창원.양산)이다. 투기과열지구 밖에서는 재건축 입주권을 매입해도 조합원 지위를 인정받을 수 있다. 투기과열지구에서는 지역조합의 조합원을 선착순으로 모집하는 것도 금지돼 있다. 한편 일반 분양권은 수도권에서 계약일부터 소유권 이전 등기 때까지, 부산.대구.광주.울산.창원.양산 등 지방도시에서는 분양권 계약일부터 1년간 전매가 금지된다.

허귀식 기자