[절세 가이드] 주택 양도소득세

주택을 사고 팔 때 집 값 못지않게 신경을 써야 하는 것이 양도소득세다. 양도소득세는 집을 몇 채 가지고 있는지, 또 언제 파는지에 따라 크게 달라진다. 세법을 미리 공부해 자신의 형편에 맞게 절세 전략을 세우는 지혜가 필요하다.

평소 문의가 많이 들어오는 사례를 중심으로 양도소득세 절세법을 정리해 본다.

문=A씨는 분당에 있는 집 한 채를 전세 주고 있는데 본인이 들어가서 살 형편은 안돼 적당한 시기에 팔려고 한다. 양도소득세를 내지 않으려면 어떻게 하는 게 좋을까.

답=A씨처럼 서울과 분당 등 5대 신도시에 집 한채를 보유하고 있으나 직접 거주하지 못하고 있는 사람이 그 집을 팔려면 올해 9월을 넘기지 않는 게 좋다. 올해 9월까지는 3년 보유 요건만 충족되면 1세대 1주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있으나 10월 1일부터는 1년 거주 요건까지 충족해야 하기 때문이다.

문=B씨는 5년 전에 산 집에서 살다가 최근 투자 목적으로 아파트 한채를 더 샀다. 양도소득세를 안 내려면 어떻게 해야 하나.

답=B씨와 같이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 사람이 새로 집을 산 경우에는 나중에 집을 산 날부터 1년 이내에 기존 보유 주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단 결혼 때문에 두 채의 집을 갖게 되거나, 60세 이상(여자는 55세 이상)의 부모님을 모시기 위해 두 채를 갖게 된 경우는 2년 이내에 양도하면 비과세 대상이다.

문=C씨는 서울에서 근무하던 중 지방으로 발령을 받아 가족이 모두 이사하게 됐다. 양도소득세를 물지 않는 방법은 뭔가.

답=취학, 근무상의 형편, 질병 치료 등 부득이한 사유로 주택을 양도하는 경우엔 '3년 이상 보유해야 비과세'라는 제한을 받지 않는다. 단 최소한 1년 이상은 살던 집이라야 한다.

문=집이 세 채 이상인 경우의 절세 전략은.

답=집이 세 채 이상 있는 사람의 경우 두 채를 초과하는 주택에 대해선 실거래가로 양도소득세가 과세된다. 가급적 국세청에서 정한 기준시가와 시세를 비교해 가격차가 크게 나지 않는 주택을 먼저 양도하는 것이 유리하다. 만약 지난해 이전에 주택을 상속받아 세 채가 됐다면 상속받은 주택을 먼저 양도하자. 지난해 이전에 상속받은 주택은 내년 말까지 양도하면 양도소득세를 물지 않는다.

※다음회는 재개발.재건축 투자시 절세 전략에 대한 칼럼이 게재됩니다.