지난해 수원시 호매실지구에서 인기리에 분양된 한국토지주택공사의 분양전환 임대주택 공사 현장.봄 분양시장이 절정을 맞았다. 분양 물량이 적지 않고 종류가 다양하다. 특히 서민들의 내 집 마련 부담을 던 분양전환 임대주택이 관심을 끈다.
이 임대주택은 임대료나 분양전환 가격이 주변 시세보다 싸다. 살다가 마음에 들면 나중에 보통 주변 시세보다 싸게 소유권을 넘겨 받으면 되고, 싫으면 의무 임대기간이 끝나면 나오면 된다.
하반기 전국에서 이같은 조건의 임대주택이 1만3000여 가구나 주인을 찾을 예정이다.
전세난이 만들어낸 두드러진 현상 중 하나가 임대주택에 대한 관심이 커졌다는 것이다. 특히 전셋값 걱정 없이 일정 기간 임대로 살다 내 집으로 할지(소유권 이전)를 결정할 수 있는 ‘분양전환 임대주택’이 내 집 마련과 재테크 수단으로 인기다.
이 임대주택은 임대료나 분양전환 가격이 주변 시세보다 싸다는 게 강점으로 꼽힌다. 임대 의무기간은 5년 혹은 10년이지만, 의무기간의 절반만 지나면 내 집으로 바꿀 수 있어 재테크 여지도 있다. 그러다 보니 분양 때마다 수요가 몰린다. 한국토지주택공사(LH)가 지난 23일부터 26일까지 순위 내 청약 접수를 받은 경기도 의정부시 민락2지구의 10년 분양전환 임대주택은 순위 내에서 평균 1.9대 1의 경쟁률을 기록했다.
앞서 지난달 18일 수원시 세류지구에 선보인 5년 분양전환 임대주택도 순위 내에서 평균 4.6대 1의 경쟁률을 보였다. LH와 부동산정보회사인 부동산114에 따르면 하반기 이 같은 분양전환 임대주택이 1만3000여 가구 분양된다. 분양 물량은 계획적으로 개발되는 공공택지에 많다. LH는 인천 서창2지구, 목포 대성지구 등지에서 연말까지 5·10년 분양전환 임대주택 9000여 가구를 공급할 계획이다.
호반건설·중흥건설 등 민간업체도 천안·순천시 등지에서 분양전환 임대주택 분양에 나선다. 분양전환 임대는 입주 때 주변 전셋값 수준의 보증금만 내므로 목돈 마련이 어려운 서민이 적극 노려볼 만하다. 일반적으로 LH 등 공공기관이 내놓는 분양전환 임대주택의 보증금은 주변 민간 아파트 분양가의 3분의 1 수준으로 보면 된다.
실제로 LH가 민락2지구에서 분양한 분양전환 임대주택 전용 84㎡형 보증금은 주변 민간아파트 분양가(3억원 선)의 3분의 1도 안되는 6800만원 선이다. 입주 후에도 중도금 납부 부담이 없어 대출 이자 걱정을 하지 않아도 된다. 임대로 거주하는 것이어서 취득세·재산세 등의 세금 부담도 없다. 임대 의무기간이 지난 뒤 분양받을 때의 분양전환 가격은 주변 시세의 80~90%인 감정평가금액으로 정해진다.
전용 85㎡ 초과는 임대사업자가 마음대로 정할 수 있지만 그 이하는 감정평가금액으로 한다. 10% 이상의 시세 차익을 기대할 수 있는 셈이다. 임대료(보증금+월세)는 정부가 정한 기준에 따라 정해진다. 공급자(LH 혹은 민간업체)는 건설원가(땅값+표준형 건축비)를 감안해 월세를 책정(표준형 임대료)하는데, 일부 또는 전부를 보증금으로 바꿀 수도 있다.
다만 LH 등 공공기관이 내놓은 분양전환 임대주택은 건설원가에서 국민주택기금을 뺀 금액까지만 보증금을 올릴 수 있다. 민간업체 단지는 보증금을 건설원가의 90%까지 매길 수 있다. 이 때문에 공공임대는 월세가, 민간임대는 보증금이 상대적으로 비싼 편이다. 공공기관이 분양하는 전용 85㎡ 이하 중소형은 청약저축과 청약종합저축 가입자 중 무주택 세대주만 청약할 수 있다.
전용 85㎡ 초과는 국민주택기금 지원 여부와 관계없이 청약예금 가입자 몫이다. 민간임대는 일반분양 주택과 같이 주택 크기에 따라 청약예·부금과 청약종합저축 가입자가 청약할 수 있다. 이남수 신한PB PB팀장은 “공공·민간 등 공급자에 따라 저마다 장단점이 뚜렷하므로 자금 사정 등을 고려해 청약 대상을 골라야 한다”고 조언했다.
황정일 기자
