수익(收益)공유형과 손익(損益)공유형 모기지는 각각 일장일단이 있다.
수익공유형 모기지는 신혼부부처럼 목돈이 없는 사회초년생을 위한 상품이다. 금리가 싼 대신 집값이 올랐을 때 정부의 국민주택기금과 수익을 나눠 가지는 구조다. 부부 합산 소득이 연 7000만원 이하인 무주택 세대주라야 지원할 수 있다. 대상은 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하인 공동주택(아파트)이다. 국민주택기금의 지원 한도는 주택 가격의 최대 70%, 2억원까지다. 또 대출 금액은 연소득의 4.5배 이내로 한정된다.
수익공유형 모기지의 최대 장점은 연 1.5%의 초저금리라는 점이다. 물가인상률에도 못 미치는 수준이다. 빌린 대출금의 원금과 이자는 1년 또는 3년의 거치 기간을 거쳐, 20년간 원리금 균등분할 방식으로 갚는다. 주택은 매입 3년 뒤부터 팔 수 있고, 중간에 대출금을 갚을 수도 있다. 단, 집값이 올라 생긴 차익은 대출기관과 나눠 가져야 한다. 매입 당시 지불한 집값에서 대출이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속된다. 정부는 서민 지원이란 취지에 맞춰 기금의 최대 수익률을 연 5% 안팎으로 제한하는 방안을 검토하고 있다. 주택을 매입한 지 5년 내에 팔거나, 또는 대출금을 상환할 경우 조기 상환 수수료를 내야 한다. 최초 3년까지는 대출 잔액의 1.8%, 3~5년까지는 0.9% 수준이다.
손익공유형 모기지는 집값이 오른 경우는 물론, 내리는 경우에도 대출금의 비율에 따라 이익과 손실을 공유하는 구조다. 이 때문에 수익공유형보다 금리가 높다. 최초 5년간은 연 1%지만, 이후에는 연 2%의 고정금리를 낸다. 지원 대상과 주택은 수익공유형과 같지만, 수도권과 지방 광역시로 지역이 한정된다. 지원 한도는 2억원, 또는 주택 가격의 최대 40%까지다. 또 기존 금융기관 대출을 포함해 담보인정비율(LTV) 70%, 연소득 4.5배 이내라야 한다. 20년간 이자를 내다가 만기 때 원금을 상환하면 된다. 조기 상환 수수료는 3년까지는 2.3%, 3~5년까지는 1.15%다. 등기부상 소유권은 주택 구입자가 100% 가진다.
세종=최준호 기자
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