[자산관리 시크릿] 대출 받아 상가 리모델링 건물 가치 올리고 세금 절감

성열기
삼성패밀리오피스 센터장

부동산 시장의 침체가 오랜 기간 지속되고 있다. 최근 상담을 의뢰한 김모 사장은 부동산 경기 침체 여파로 거래 가격이 많이 하락한 40억원 규모의 급매물 빌딩에 투자하는 방안을 검토하고 있다. 한 가지 걸리는 건 이 빌딩이 입지는 사업 장소로 우수하지만 건물이 너무 오래돼 임차인을 제대로 구할 수 있을지 걱정이다.

　우선 수익성 부동산 구매와 건물시설 개선을 위해 대출을 활용하자. 연간 5%의 임대소득이 발생하는 40억원 규모의 임대부동산의 경우 부동산 매입을 위해 연 6%의 대출 10억원을 받을 때의 수익을 계산해보자.

소득세율 과세표준이 8800만원 이상으로 38.5%(주민세 포함)의 세율이 적용된다. 하지만 만일 10억원을 대출받아 이자를 비용으로 처리하면 소득이 줄고, 이로 인해 세금이 줄어든다. 세금 절감 효과를 이자율로 따지면 대출이율은 ‘6%X(1-0.385)=3.69%’가 된다. 결국 10억원에 대한 6% 이자가 6000만원이지만 세금 절감 효과를 감안하면서 실질이자비용이 3690만원으로 준다는 얘기다. 물론 수익성 악화나 대출 미상환 등의 리스크는 항상 있음을 명심해야 한다.

　둘째, 노후화된 시설 교체와 보수공사를 통해 건물 이미지를 개선하고, 임차인의 가장 큰 불만 사항 중 하나인 건물 관리 인력의 서비스 마인드 개선에도 노력해야 한다.

성열기 삼성패밀리오피스 센터장