[자산 리모델링] 월수입 600만원 자산 23억대 … 60대 초반의 자영업자

중앙일보

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Q. 서울 성동구에 사는 최모(62)씨. 도매업을 하는 자영업자로 월수입은 600만원가량 된다. 전업주부인 부인과 사이에 자녀 2명이 있다. 지금까지 모은 자산은 23억3000만원 정도로 이 중 아파트 2채, 지방 땅 등 부동산이 70%를 차지한다. 은퇴 후엔 경기도 양수리에 전원주택을 지어 별장으로 이용할 계획이다. 노후생활비는 재산 일부를 정리해 수익형 부동산을 매입, 임대수입으로 충당하려고 한다. 아울러 펀드나 연금상품에도 관심이 크다며 상담을 요청했다.

Q. 수익형 부동산을 노후 소득원으로 삼으려는데 조언을 달라. 양수리에 별장을 짓는 게 괜찮은지도 궁금하다.

A. 원룸이나 도시형 생활주택이 은행금리보다 2배가량 수익을 올리긴 하지만 관리비용이 만만치 않고 경기변화에 민감하다는 단점이 있다. 공실이 생기면 임대수익률이 크게 낮아져 시간이 흐를수록 감가상각이 된다는 점도 고려해야 한다. 환금성도 낮다. 1인가구의 증가추세로 수요가 늘고 있긴 하나 그만큼 공급물량도 많아지고 있다. 입지가 좋은 곳이 아니면 별로 추천하고 싶지 않다. 근린상가도 변수가 많은 상품이다. 장기간 공실이 생기면 월세는 고사하고 관리비 부담과 매각의 어려움으로 골칫거리로 전락할 수 있다.

　별장을 지으려면 토지가격과 건축비용을 합쳐 1억5000만원 정도 예상된다. 그러나 별장을 관리하는 게 쉽지 않고 감가상각이 계속돼 경제적으로 손해다. 다시 생각해 보는 게 좋겠다. 차라리 주말농장을 구입해 텃밭 가꾸기 등으로 워밍업을 한 다음 별장을 지어도 늦지 않다.

　Q. 그래도 수익형 부동산에 대한 미련을 버릴 수 없다면.

A. 한꺼번에 집중투자하기보다는 역세권이나 대학가, 도심의 오피스텔 또는 원룸을 한 채 사서 운영해 보고 더 구입할지 결정하는 게 좋을 것 같다. 지난 9월 7일 발표된 세제개편안에 따르면 정부는 서울과 수도권의 임대용 주택에 대해 세제지원을 할 예정이다. 전세를 놓은 서울 고덕동 아파트를 팔고 보증부 월세를 받을 수 있는 소형아파트를 매입하는 것도 고려해볼 만하다. 새로 구입하는 아파트를 임대주택으로 등록하면 나중에 팔아도 양도소득세를 내지 않는다. 단 이때 거주 중인 아파트는 3년 보유, 2년 거주의 비과세 거주요건을 갖춰야 한다.

　Q. 고덕동 아파트는 지난 2월에 샀는데 손해를 보고 있다. 그래도 팔아야 하는가.

　A.고덕동 아파트는 재건축 사업시행인가 계획안을 수립하는 등 재건축을 추진하고 있다. 이 아파트 보유자들의 최대 관심은 인근에 조성 중인 보금자리 아파트 단지의 축소 여부다. 만일 정부 방침대로 1만2000가구의 보금자리 주택을 지을 경우 가격회복을 기대하기 어렵다. 매입한 금액보다 5000만원가량 떨어져 있고 거래도 한산하다. 지금으로선 보금자리 물량축소 여부를 지켜보며 매도 타이밍을 잡아야 할 것 같다. 이 아파트를 팔아야 노후준비를 위한 다음 단계로 넘어갈 수 있기 때문이다. 일부 지방 땅도 정리하는 게 좋겠다. 전남 순천시에 있는 토지는 2억원 이상 차익이 난 상태고 은퇴 후 귀농 생각도 있어 당장 매도할 필요는 없겠다. 그러나 나머지 땅은 무수익 자산이고 가격상승 전망도 낮아 매도해 현금화하는 게 유리하다.

Q. 은퇴 후엔 생활비를 월 400만원 정도 쓰고 싶은데.

　A. 최씨는 5년 후 은퇴할 예정이다. 그 정도 생활비를 마련하려면 은퇴 시점에 약 8억9800만원이 필요하다. 주식 3억원어치와 지방의 2필지를 매각할 경우 5억7500만원을 손에 쥘 수 있다. 여기다 은행예금 7000만원을 합쳐 매월 현금흐름이 발생하는 즉시연금에 예치하면 다달이 400만원의 연금수령이 가능하다. 고덕동 아파트를 팔아 구입한 임대 부동산에서 나오게 될 월세, 부인 명의의 개인연금과 국민연금을 감안하면 원하는 생활비 이상의 소득을 확보할 것으로 전망된다. 최씨는 자영업자로 예비자금 성격의 유동성을 늘 가지고 있어야 한다. 매달 생활비로 쓰고 남는 잉여금 가운데 100만원을 은행 자유적립식 적금에 불입하도록 하자.

　Q. 그렇다면 은퇴 전까지 금융자산을 어떻게 운용해야 하는지 구체적으로 설명해 달라.

　A. 최씨네의 현재 금융자산은 유동성 10%, 예금 13%, 주식 77%로 구성돼 있다. 이를 유동성 10%, 예금 및 채권 40%, ELS(주가연계증권) 등 대안상품 30%, 주식 20%로 조정하도록 하자. 중요한 것은 요즘 시장상황이 어려운 만큼 목표수익률을 낮추는 것이다. 이미 불과 몇 개월 전만 해도 5억원이었던 주식평가액이 4억원으로 줄어들었다. 노후자금 운용기간이 길지 않고 지금의 자산만 잘 지켜도 은퇴 후 생활에 무리가 없으므로 굳이 리스크를 감수하면서 투자에 나설 필요는 없다.

서명수 기자