환수제 세부 기준은… 300가구 미만 단지는 제외될 듯

재건축 개발이익환수제의 세부 기준이 어떻게 정해질지에 재건축조합 등의 관심이 쏠리고 있다. 정부는 환수제 대상 가운데 환수제에서 제외하거나 완화할 구체적인 기준 등을 도시 및 주거환경정비법 시행령에 담을 계획인데 이 기준에 따라 또 한 번 재건축 단지별로 희비가 엇갈리기 때문이다.

정부는 법에서 용적률 증가 폭과 가구 수가 작은 단지에 대해서는 환수제를 시행하지 않기로 했다. 환수제로 공급할 임대아파트가 적어 효과가 작아서다.

환수제를 피해갈 단지 규모는 재건축 후 가구 수가 300가구 미만일 것으로 예상된다. 정비구역 지정, 중소형 평형 의무 비율 등 재건축 관련 대부분의 규제가 300가구 이상을 대상으로 해서다.

하지만 300가구 미만 단지가 많은 데다 300가구를 기준으로 할 경우 서울에서 건립 가구 수 200가구 이상인 단지에 임대 아파트 건립을 의무화한 재개발과의 형평성 문제가 나와 기준이 300가구 밑으로 내려갈 것이란 전망이 많다. 건교부 관계자도 "300가구를 기준으로 하면 구멍이 크지 않겠느냐"고 말했다. 업계에 따르면 재건축을 추진 중인 수도권 260여개 단지 중 300가구 미만이 전체의 20% 정도를 차지한다.

용적률 증가 폭은 특히 기존 용적률이 높은 여의도.압구정 등 서울지역 고밀도지구의 재건축 사업성을 좌우한다. 이들 지역의 최고 용적률이 230%로 제한될 예정인데 기존 용적률이 대개 200%에 가까워 용적률 증가 폭이 10~20%인 단지가 많다.

리모델링을 통한 용적률 증가 폭이 30%까지여서 환수제도 기존보다 용적률이 30% 이상 늘어나는 단지를 대상으로 하지 않겠느냐는 전망도 있다.

고도 제한 등 건축 규제로 용적률을 추가로 많이 받지 못하는 단지들의 임대아파트 의무비율은 완화될 예정이다. 서울 은평.화곡3주구.개포시영, 광명 철산주공2단지, 의왕 포일주공, 수원 천천주공, 원당 주공2단지 등이 이에 해당한다. 철산주공2단지의 경우 환수제를 적용하면 용적률이 280% 정도까지 올라가야 하는데 고도 제한으로 260% 이내로 제한된다. 완화 기준은 가능한 추가 용적률에 따라 다를 것으로 보인다.

가구 수 증가 없이 1대 1로 재건축을 추진해 관리처분계획인가까지 받은 단지들에 대한 적용 여부 기준도 마련돼야 한다. 건교부 관계자는 "가구 수는 그대로더라도 용적률이 높아지면 그만큼 개발이익을 얻는 것이기 때문에 환수제의 예외로 할 수 없다"며 "다만 관리처분계획 인가 이후 단지에 대해서는 보완책을 검토하겠다"고 말했다.

안장원 기자