[돈 되는 개발컨설팅] 강남구청 부근 땅 가진 박영선 씨

목 좋은 곳에 부동산을 갖고 있지만 개발 방법을 몰라 놀리는 경우가 많다.

그러나 전문적인 식견이 없더라도 조금만 관심을 가지면 규모.위치 등에 따라 부동산 가치를 높이는 방법이 얼마든지 있다.

부동산개발 전문업체인 MMD의 도움을 받아 일반인들이 쉽게 접근할 수 있는 부동산 개발방법을 격주로 싣는다.

Q : 서울 강남구청 부근에 있는 1백60평짜리 자투리 땅이다. 지하철 7호선 강남구청역이 걸어서 5분 거리이며 왕복 4차선 도로변에서 한 블록 뒤쪽이어서 조용하고 교통여건이 좋다.

땅을 개발하자니 자금부담이 크고 매물로 내놓자니 잘 안 팔린다. 시세보다 평당 1백만원 싸게 사려는 사람은 있지만 아깝다.(박영선.서울 강남구 포이동)

A : 일반 주거지역에 있는 1백20~2백평짜리 땅에는 연립주택을 지어 분양.임대하는 경우가 많다. 하지만 건축규제가 심하고 공사비도 8억~10억원 정도 들어가 박씨처럼 자금 여유가 없으면 개발이 어렵다.

다세대.다가구주택도 연면적 6백60㎡(2백평)를 넘을 수 없는 탓에 사업성이 떨어져 시세보다 싸게 땅을 팔아 치우는 경우가 많다. 수익성 있는 건물을 짓기에는 어정쩡하다는 얘기다.

이럴 때는 한 필지의 땅을 여러 개로 나누는 '필지분할'을 고려해 볼만하다. 필지를 적당한 면적으로 나눈 뒤 법적으로 허용되는 가용면적을 최대화해 개발 수익을 높일 수 있다.

박씨의 경우 두 가지 방법을 생각해 볼 수 있다. 필지를 나눈 뒤 땅을 모두 팔거나, 아니면 한 필지만 매각해 그 돈으로 다른 필지를 개발하는 방법이다.

MMD의 송유근 팀장은 "저금리가 계속될 것으로 보여 한 필지를 판 돈으로 나머지 땅에다 다세대주택을 지어 안정적인 임대수익을 얻는 게 바람직하다"고 제안했다.

필지를 나누지 않고 그대로 두면 시세보다 낮은 평당 7백만원에 팔아야 하므로 11억2천만원을 받을 수 있다. 연 5%의 은행금리를 적용하면 매년 5천6백만원의 이자수입이 나온다. 반면 80평씩 두 필지로 나눠 제값받고 모두 팔면 매년 6천4백만원의 이자수익이 생겨 그대로 두는 것보다 유리하다.

하지만 땅을 둘로 나눈 뒤 한 필지만 팔아 매각대금(6억4천만원)으로 나머지 한 필지에 건폐율 60%, 용적률 2백% 이하의 다세대주택을 지으면 분양면적 14평짜리 12가구를 지을 수 있다.

건축비는 입지 여건상 평당 2백50만원 정도가 적당하며, 따라서 인허가 등 관련 비용을 합쳐 4억5천여만원이 든다. 한 필지를 판 돈으로 다세대주택을 짓고도 1억9천여만원이 남는다.

건축 후에는 가구당 보증금 1천만원, 월세 60만원(금리 월 1% 기준)을 받을 수 있다. 연간 기준으로 월세 8천6백40만원과 임대보증금 및 매매차익의 이자수입으로 1천5백50만원을 합쳐 총 1억1백90만원의 수익을 얻을 수 있다.

땅을 모두 팔 때보다 양도소득세가 반으로 줄고, 다세대주택 형태로 지은 임대주택 모두가 전용 18평 이하여서 임대사업자 등록을 하면 취득.등록세가 전액 면제되므로 세금도 줄일 수 있다.

◇ 유의사항=땅을 분할할 때는 우선 필지별로 도로에 2m 이상 접하도록 나눠야 하고, 지역이나 지구에 따라 분할 제한면적(주거지역의 경우 필지당 60㎡ 이상)이 다를 수 있으므로 미리 알아봐야 한다.

또 대지 모양 등에 따라 필지 분할 여부가 다를 수 있고, 기존 건물이 있으면 철거를 해야 하는 경우도 있어 구청 지적과나 전문 컨설팅업체 등과 미리 상의하는 게 좋다.

필지 분할 절차가 끝나면 설계사무소에 건축설계를 의뢰한 뒤 구청에 건축허가 신청을 내면 된다.

컨설팅=송유근(MMD 상품개발팀장)

정리=강황식 기자

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