IMF한파의 직격탄을 맞았던 임대주택 사업의 채산성이 좋아지고 있다. 근래들어 금리가 크게 떨어지고 주택값과 전세값이 다소 올라 사업여건이 한결 나아졌기 때문이다.
IMF체제 직후때와 같은 고금리 상황에서는 분위기가 심상치않았다. 전세값 하락에 따라 이사하는 세입자들의 전세금을 제때 반환해주지 못해 개인파산을 선언하는 사례도 속출할 정도였다. 이런 상황의 임대주택시장이 근래들어 활기를 되찾고 있다.
하지만 정부가 주택경기 활성화를 위해 지난해 5월22일부터 올해 6월말까지 신규주택이나 미분양 아파트를 매입한 뒤 5년내 팔 경우 양도소득세를 완전 면제해주고 있어 임대주택사업 희망자들로선 어느 쪽을 선택해야 할지 혼란스럽기 그지없다.
주택 5가구를 매입해 5년이상 임대후 팔 경우 양도소득세 완전면제 혜택이 주어지는 임대주택사업은 사업자등록을 내야 하는데 반해 주택경기 활성화 대책에 따른 양도세 면제대상은 사업자등록 없이도 얼마든지 세를 놓을 수 있다.
전문가들은 본격적으로 임대주택사업을 벌일 경우 사업자등록을 내는게 낫고 한 두 가구정도는 한시적인 양도세 면제대상을 택하는게 유리하다고 분석한다.
◇ 임대주택사업 채산성 = 우선 금리가 많이 내려 채산성이 크게 호전됐다. 금리가 높으면 은행에서 굴리는게 더 유리하지만 요즘처럼 10%대이하로 떨어지면 임대주택사업의 수익성이 더 높을 수 있기 때문이다.
게다가 전세값도 회복조짐을 보여 앞으로 임대주택의 메리트는 더욱 높아질 전망이다. 서울 동작구 본동에서 23평형 아파트 5가구를 매입해 임대주택사업을 하는 K씨의 경우를 보자.
K씨는 가구당 1억2천만원에 매입해 전세 3천만원에 월세 45만원을 받고 있다. 전세금을 뺀 5가구의 순수 투자비는 4억5천만원. 이 돈을 5년간 연 금리 9% (복리) 로 은행에 저축했다고 보면 세금을 공제한 순 이자수입은 1억7천5백97만원.
매월 받는 월세에서 임대소득세 등 제반 비용을 뺀 후 같은 조건으로 은행에 넣을 경우 1억4천8백70만원의 목돈을 마련할 수 있다.이는 사업자금을 은행에 굴린 것보다 2천7백27만원정도 적은 금액이다.
따라서 이 차액만큼 5년간 집값이 올라야 하는데 가구당 연간 0.9% (1백9만8백원) 이상 오르면 본전을 뽑고도 남는다. 5년간 4.5%이상 상승하면 된다는 얘기인데 일부지역이긴 하지만 근래 한달새 10%가량 오른 곳이 있는 것을 감안하면 이 정도는 크게 염려될게 없다는게 전문가들의 분석이다.
물론 매매가가 높고 전세가격이 낮은 지역은 이보다 더 뛰어야 채산성이 생긴다. 앞으로 집값이 어떻게 될지 장담할 수 없지만 현재의 경제여건으로 볼때 연간 최소 1%이상은 오를 것이란게 일반적인 시각이다.
◇ 한시적 양도세 면제대상 = 우선 신규주택이나 미분양주택을 매입해야 한다. 일단 계약만 체결해도 대상에 포함되지만 잔금을 치른후 5년내 팔아야 양도세가 면제된다.
그후에 팔 경우 5년간 상승분은 제외하고 그때부터 오른 금액에 대해서만 세금이 매겨진다. 이 경우 전용면적 25.7평이하는 2가구, 초과분은 1가구까지 월세를 놓아도 임대수입에 대한 소득세가 나오지 않는게 관행이다. 그 이상은 세무서에서 조사해 임대소득세를 물린다.
사업자 등록이 없으면 재산세.종합토지세 등에 대한 감면헤택이 없고 전용면적 18평이하의 소형주택도 취득세.등록세 면제혜택을 받을 수 없다.
◇ 임대소득세 = 주택임대사업에 대한 세금은 월세에만 붙는다. 모두 전세만 받으면 세금이 한푼도 안나온다. 월세에 표준 소득율을 곱해 소득금액을 계산하는데 표준소득율은 5가구이상 매입해 5년이상 임대할 경우 아파트.단독할 것 없이 모두 38%이고 5가구미만이면 45%가 적용된다. 여기에 소득공제분을 제외하면 과세표준금액이 산출된다.
세율은 과세표준액이 ▶1천만원이하인 경우 10% ▶1천만원초과~4천만원이하 20% ▶4천만원초과~8천만원이하 30% ▶8천만원초과 40%다. 여기에 임대소득외 별도 수입이 있으면 종합과세돼 세금이 더 많아진다.
◇ 임대사업 등록절차 = 5가구 이상 임대주택을 구입해 거주지 구청 주택과에 사업자등록을 하면되고 임대개시 10일전까지 임대료 등 임대조건을 신고해야 한다.
임대기간중 임대차 조건을 바꿀 때도 변경 10일 전에 사전 신고해야 한다.
신고를 하지않거나 허위신고할 경우 1년이하 징역 또는 1천만원이하의 벌금을 물게 된다. 구청외 해당 지역 관할 세무서에도 임대개시 20일 전에 임대사업자 등록 신청서를 제출해야 취득세와 등록세를 면제받을 수 있다.
최영진 기자
