서울 재개발 '8·31' 이후 기대감은 커졌는데 …

중앙일보

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▶ 서울지역 재개발시장이 규제 완화, 특별법 제정 등의 날개를 달았지만 투자 부담도 늘어날 전망이다. 사진은 최근 3차 뉴타운 후보지로 지정된 이후 주택 등의 호가가 오르고 있는 송파구 거여동안의 거여2재개발구역.

뉴타운지역을 포함한 서울지역 재개발시장이 규제 완화.광역 개발의 양 날개를 달았다. 50평형 이상의 큰 평형으로 지을 수 있고, 특목고 등 기반시설 확충으로 한층 나아진 주거여건을 갖출 수 있게 됐다.

하지만 투자성은 재개발 전망에 대한 높은 기대감에 못 미칠 것 같다. 강화될 정부의 투기대책과 늘어나는 세금 부담 때문이다.

◆ 평형 규제 풀리고=서울시의 관련 조례 개정으로 11월부터 재개발제도가 크게 달라질 전망이다. 가구당 전용면적을 34.8평 넘게 지을 수 있다. 전용 18평 이하의 소형 평형 의무비율이 없어진다. 현재는 전체 가구 수의 80% 이상 짓는 전용 25.7평 이하 가운데 18평 이하를 40% 이상 포함해야 한다. 서울시 관계자는 "재개발구역 대부분이 몰려 있는 강북지역으로 큰 평형 수요를 유도하려는 것"이라고 말했다.

재개발단지에 대한 부정적인 인식을 심어준 일반.임대 아파트 주민 간 갈등도 사라질 것으로 예상된다. 시 관계자는 "같은 단지에서 동으로 일반아파트와 구분하든지 재건축 임대아파트처럼 섞어 짓게 할 것"이라고 말했다.

◆ 특별법 지원까지 받지만=정부가 8.31 대책에서 제정키로 한 광역개발 특별법이 시행되면 재개발 규제는 더욱 느슨해진다. 용적률을 최고 300%까지 올릴 수 있다. 12층까지로 제한되는 2종 지역 층높이 제한도 완화된다. 역세권 주거지역에선 초고층 주상복합아파트 건립도 가능하다.

하지만 이 같은 규제 완화는 특별법에 따라 지정된 광역지구에서 주택공사 등 공공이 시행하는 재개발사업에만 적용된다. 같은 광역지구에서도 주민들로 구성된 조합이 추진하는 재개발은 용적률.층높이 제한 완화 등의 혜택을 받지 못한다. 사업 절차도 일반적인 재개발과 같다.

공공시행 재개발은 사업 기간을 대폭 줄일 수 있는 장점이 있다. 조합설립추진위 구성, 조합설립 인가 등의 절차가 생략되고 구역 지정 이후 곧바로 사업시행 인가 절차를 밟기 때문이다.

광역지구 내에서 공공시행과 조합시행 여부는 주민 절반 이상이 어느 것에 동의하느냐에 달렸다. 용적률 완화 등의 당근에도 불구하고 공공시행 재개발이 늘어날지는 불확실하다. 한 재개발조합 관계자는 "공공시행의 경우 주민 이익보다 공공성을 더 강조할 텐데 주민들이 얻을 이익이 줄어들지 않겠느냐"고 말했다.

광역지구에는 특별법의 지원으로 우수한 학교와 교육.문화 등의 기반시설이 들어서므로 공공시행이든 조합시행이든 광역지구 내 재개발구역은 모두 좋은 주거환경을 갖추는 셈이다.

광역지구는 구청장의 신청을 받아 시장이 지정한다. 우수 학교 지원 등의 매력이 크기 때문에 뉴타운지역들이 15만 평 이상의 요건을 맞춰 지정 신청을 할 것으로 보인다. 서울시는 특별법 시행에 관계없이 이달부터 최근 선정한 11개 3차 후보지들로부터 개발계획구상 안이 담긴 지구 지정 신청을 받아 개별적으로 뉴타운지구로 지정키로 했다.

◆ 투자 부담도 많다=내년부터 주민들의 부담이 늘어난다. 기반시설부담금이 새로 도입돼 부과된다. 규제 완화 등의 인센티브가 많은 공공시행 재개발은 용적률 완화 등으로 일반분양수익을 늘릴 수 있는 반면 연면적 단위로 계산되는 기반시설부담금도 그만큼 증가한다. 임대주택도 완화되는 용적률을 일부만큼 더 지어야 한다.

이 때문에 규제 완화와 특별법 시행이 투자 수익성 증가로 이어질지는 두고 볼 일이다.

광역지구 안의 토지거래허가제 강도도 투자성의 관건이다. 정부는 광역지구 지정 추진 단계부터 토지거래허가구역으로 묶을 예정이다. 토지거래허가 대상 기준면적을 대폭 줄이는 것도 검토 중이다. 현재는 주거지역의 허가 기준이 54평 초과여서 재개발 지분(조합원 아파트를 배정받을 수 있는 권리로 대부분 낡은 주택임)은 대부분 이보다 훨씬 작아 거래의 제약이 없었다.

재개발 지분이 허가 대상에 포함되면 거래가 위축되고 지분 가격 상승도 기대하기 어려워진다. 투자자들의 관심이 쏠리는 광역지구 재개발은 투자 기피 대상이 될 수 있다.

내년부터 늘어나는 세금 부담도 무시할 수 없다. 재개발 투자자들 대부분이 이미 집이 있어 재개발 투자로 2주택자가 되기 때문. 내년부터 실거래가로 양도세를 내야 하고 2007년부터 중과세(최고 50%까지)된다. 개발 기대감에 최근 들어 시세가 급등한 것도 투자에 부담이 된다고 전문가들은 말한다.

안장원 기자