"공급과잉 해결" … 3년간 18만 가구 줄인다

중앙일보

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공공·민간 주택 공급량이 2016년까지 18만 가구 줄어든다. 민간 건설사가 지은 미분양 주택 일부는 정부가 사들이기로 했다. 지난 4·1 부동산종합대책의 큰 틀인 ‘공급 축소’ 계획의 구체적 방안이다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 4·1 대책 후속 방안을 24일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에 보고했다. 후속 방안은 공공기관이 내놓는 공공주택 물량을 줄이고 민간 건설사의 분양 시기를 늦추도록 유도한다는 게 골자다. 중·장기적으로 주택시장 정상화에 도움이 될 것으로 예상되지만 당장 주택거래를 활성화하기에는 미흡하다는 지적이 많다.

서승환 국토교통부 장관이 24일 서울 세종로 정부청사 별관에서 ‘4·1 부동산 대책 실효성 제고를 위한 세부 실행방안’을 발표하고 있다. [뉴스1]▷여기를 누르시면 크게 보실 수 있습니다

풍동2지구 취소, 보금자리 축소

　이번 방안은 ‘공급 과잉’ 문제를 우선 해결해야 주택시장을 정상화할 수 있다는 정부의 판단에 따라 나왔다. 서승환 국토교통부 장관은 이날 정부서울청사에서 한 브리핑에서 “공급 과잉이 해소되지 않는 한 세제 지원만으로 시장을 살리기엔 한계가 있다”며 “특히 수도권 초과 공급 상황은 상당히 심각하다”고 말했다.

　정부가 그동안 주택시장 수요 예측을 잘못해 왔다는 점을 사실상 인정한 것이다. 그래서 4·1 대책 때 밝힌 공공주택 공급 축소 계획을 민간주택으로까지 확대하기로 했다. 공공주택 물량은 추가로 더 줄이고 민간주택은 적극적으로 공급 속도 조절에 나선다. 국토부는 당장 고양시 풍동2지구의 지구지정을 취소하고 광명시 시흥보금자리지구의 면적을 축소할 계획이다. 이미 사업을 시작한 곳은 사업승인 등 인허가를 늦추는 식으로 공급 물량을 조절할 방침이다.

　민간주택은 후분양(준공 후 분양)을 유도해 공급물량을 조절한다. 미분양이 많은 지역에서 후분양하는 건설사에는 분양가의 최고 60%까지 사업비를 저리로 대출해주고, 후분양한 주택을 전세로 전환하면 추가로 돈을 더 빌려줄 방침이다. 정부는 이런 식으로 2016년까지 민간주택 공급량을 1만여 가구 줄일 수 있을 것으로 내다보고 있다. 공공주택 축소분 17만 가구까지 합쳐 모두 18만여 가구가 줄어드는 것이다.

미분양 1000가구 사들여 임대키로

　공급 축소와 함께 정부는 미분양 주택 매입에도 나서기로 했다. 2009년 미분양 주택 해소를 위해 써먹은 ‘수급 조절용 리츠(REITs)’ 카드를 다시 꺼낸 것이다. 리츠는 국민주택기금과 각종 연기금 등을 통해 미분양 주택을 사들이는 방식이다. 사업 초기 3000억원을 조달해 1000가구를 사들일 예정이다. 이렇게 매입한 주택은 매입자가 나설 때까지 임대주택으로 활용할 계획이다. 5년 뒤에도 새 주인을 구하지 못하면 한국토지주택공사가 매입하기로 했다.

　주택 공급이 줄지만 서민 주거안정을 위한 임대주택 공급은 늘어난다. 연내 입주 예정인 공공주택 1만7000가구의 입주 시기를 1~2개월 앞당기고, ‘목돈 안 드는 전세’ 상품도 곧 선보일 계획이다. 국토부 관계자는 “공급 축소·연기와 미분양 리츠를 활용한 임대주택 확대를 통해 주택시장 정상화와 전세시장 안정이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것”이라고 기대했다.

　전문가들도 4·1 대책 후속 방안이 집값 하락과 시장 왜곡을 막는 데 어느 정도 효과를 낼 것으로 기대한다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “공급 과잉 문제를 해결하겠다는 정부의 의지 자체가 주택 구입 심리를 자극할 것”이라고 내다봤다. 홍석민 우리은행 부동산연구실장은 “수요가 많지 않은 수도권 외곽 공공택지를 재정비하는 것만으로도 기형적 주택시장 구조를 바로잡는 데 도움이 될 것”이라고 말했다. 미분양 리츠와 공공주택 입주 시기 조정도 전세시장 안정에 도움이 될 것으로 예상된다.

길게보면 긍정적, 당장 효과엔 의문

　미분양에 돈이 잠겨 있는 건설업계도 일단 환영하는 분위기다. 김의열 한국주택협회 정책실장은 “신용도가 낮은 건설사는 대출을 받기 어려워 신규 사업에 애를 먹고 있다”며 “이들 회사가 대한주택보증의 지급보증으로 대출을 받을 수 있다면 일단 어려운 고비를 넘길 수 있다”고 말했다.

　하지만 실효성에 의문을 제기하는 목소리도 나온다. 익명을 요구한 대형 건설회사 임원은 “대형 건설사 입장에선 굳이 후분양을 택할 이유가 없고, 미분양 상당수가 수도권 외곽의 대형 주택이어서 미분양 리츠 방안도 큰 효과를 거두기 어렵다”고 평가했다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “리츠는 미분양 주택 난립에 따른 사회적 손실을 예상해 정부가 내놓은 대책으로 이해한다”면서도 “수요 회복이라는 근본 대책 없이 이런 식의 건설사 지원만 이뤄지면 부실 건설사 퇴출을 막아 오히려 시장 건전성을 해칠 수 있다”고 지적했다.

　당장 침체한 주택시장을 정상화하기 어렵다는 지적도 나온다. 공급 억제 기조가 장기 추진 과제여서 현재 가라앉은 시장 분위기를 돌리기 어렵다는 것이다. 두성규 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 “공급 축소와 취득세 인하 등 세제 혜택을 병행해야 후속 방안의 효과를 극대화할 수 있다”고 말했다.

　 황정일·최선욱 기자