1월 아파트값하락 재건축이 주도

새해를 맞아 부동산 시장은 침체를 벗어나지 못하고 있다. 1월은 겨울방학 이사철을 맞아 부동산 거래가 가장 많을 시점이나 그동안의 매매값 상승 부담으로 올 1월은 일부 인기단지나 학군수요를 제외하고는 활발한 이사수요를 찾아보기 힘든 한달 이었다.

특히 재건축 단지를 중심으로 하락폭이 컸으며, 재건축 연한을 40년으로 연장하는 방안과 정부의 지속적인 재건축 규제정책, 7월1일 시행을 앞두고 있는 ‘도시 및 주거환경정비법’의 영향으로 재건축 아파트에서의 가격하락이 일반아파트보다 상대적으로 높았다.

중앙일보조인스랜드와 텐커뮤니티의 조사에 따르면 매매값 변동률은 서울(-1.01%),신도시(0.00%), 수도권(0.00%)을 기록했다. 서울아파트 매매값은 한달 동안 1.01% 하락했으며 일반아파트에서 0.38%, 재건축아파트에서 2.94%하락해 재건축아파트가 아파트시장의 하락을 주도한 것으로 나타났다.

전셋값은 서울(-0.33%), 신도시(0.17%), 수도권(-0.15%)을 기록해 서울은 전셋값 약세가 지속됐으며, 신도시는 분당의 상승세 영향으로 소폭 오름세를 나타냈다.

◆매매시장=지난해 12월 중순부터 시작된 아파트값 하락세는 1월 들어 그 깊이를 더하며 부동산시장을 침체시켰다. 서울에서는 전년도 상승세가 높았던 강남권의 일반아파트 및 재건축단지에서 하락세가 컸다. 특히 저밀도 재건축 단지는 대선이후 노무현정부의 출현에 직접적인 영향을 받아 가장 큰 폭으로 하락해 서울 매매값 하락을 주도했다.

구별로 강남구(-2.66%), 강동구(-2.03%), 송파구(-1.79%), 서초구(-0.77%), 양천구(-0.57%)등 12개 구에서 하락했으며, 서대문구(0.74%), 용산구(0.43%), 동대문구(0.40%)등 13개 구에서는 오름세를 기록했다.

평형별로는 저밀도 재건축단지의 하락세 영향으로 20평미만(-2.43%)에서 가장 많이 하락했으며 20평대(0.76%), 30평대(-0.64%), 40평대(-0.17%), 50평대(-0.15%), 60평이상(-0.98%)등은 평형에 따라 등락이 엇갈렸다 . 재건축단지 뿐만 아니라 가수요가 많았던 일반아파트에서도 매매값 하락이 이어져 전 평형대에서 매매값이 떨어졌다.

서울의 매매값 하락이 신도시에도 영향을 미쳤다. 신도시는 지난해 12월까지의 상승세가 멈추며 1월에는 보합세를 기록했다. 평촌(0.23%), 일산(0.06%), 분당(0.03%)에서 평균이상 올랐으나 중동(-0.16%), 산본(-0.24%)은 소폭 하락했다.

신도시 역시 전년도의 매매값 상승에 부담을 안고 있으며 경기불안 심리가 확산되면서 아파트 거래는 실수요자 위주로의 손바뀜만 이루어졌다. 실수요자들이 30평대를 선호하는 관계로 20평대(-0.17%)는 유일하게 하락세를 기록했으며 다른평형은 0.1%미만의 상승률을 기록했다.

수도권도 지역별로 차별화가 심화되는 모습을 보였다. 서울의 하락세에 뒤늦게 영향을 받는 관계로 전체적으로는 보합세(0.00%)를 기록했지만, 재건축 단지가 많은 지역 중심으로 매매값이 하락했다. 과천시(-2.78%), 의왕시(-1.68%), 광명시(-0.88%), 성남시(-0.83%), 안양시(-0.63%)에서 하락했으며, 이천시(1.50%), 구리시(0.78%), 부천시(0.84%), 오산시(2.36%), 광주시(1.18%)등 택지개발지역은 개발호재를 안고 상승세를 기록했다.

◆전세시장=전셋값 약세도 1월까지 이어졌다. 1월 한 달 전셋값이 0.33%빠졌다.

학군수요와 대기업 등의 이주로 대규모 수요가 발생한 분당 등 일부지역을 제외하면 겨울방학 이사철 분위기를 찾아보기 힘들었다. 현재도 소형평형 중심으로 아파트전세매물은 많이 쌓여있으며, 대체시장인 다가구, 다세대주택의 공급과잉으로 아파트 매물적체는 쉽게 해결되지 않을 전망이다.

그러나 1월말에 접어들며 학군수요와 신혼부부들이 소형평형을 찾는 수요가 늘어나고 있어 전세시장은 오랜 침체기를 벗어날 조짐을 보이고 있다.

평형별로 20평미만(-0.60%), 20평대(-0.29%), 30평대(-0.31%), 40평대(-0.25%), 50평대(-0.23%), 60평대이상(-1%)을 보여 전 평형대에서 전셋값이 하락했다.

서울은 18개 구에서 전셋값이 하락했다. 도봉구(-1.58%), 성북구(-1.41%), 강동구(-1.06%)서초구(-0.69%), 동대문구(-0.68%)순으로 하락폭이 컸다.

반면, 은평구, 용산구, 영등포구, 양천구, 송파구, 강북구에서는 전셋값이 오름세를 기록했다.

1월 말들어 경기불안, 부동산 규제정책 지속 등으로 올해 아파트값 상승전망이 불투명해지자 매매수요가 자취를 감추고 전셋값 약세를 틈타 실수요자 중심으로 매매보다는 전세를 찾는 움직임이 감지되고 있어 전세시장이 회복할 움직임을 보이고 있다.

신도시는 분당의 지속적인 상승 영향으로 0.17%를 기록했다.

평형별로 소형평형에서는 전셋값이 하락했으나, 30평대(0.52%), 40평대(0.45%), 50평대(1.17%), 60평이상(1.68%)등 중대형 평형 중심으로 상승세가 높았다. 소형평형 매매보다는 대형평형 전세 쪽으로 실수요자들이 움직인 영향으로 보인다.

분당(1.08%)은 서울대병원 유입인구와 꾸준한 학군수요 영향으로 신도시에서 유일하게 높은 상승률을 보였다. 그 외에 일산(-0.36%), 산본(-0.63%), 평촌(-0.08%), 중동(-0.39%)은 전셋값이 하락했다.

수도권에서도 1월 한달간 전셋값이 0.15%떨어졌다. 20평미만(0.44%), 50평대(0.13%)를 제외하고 전 평형에서 전셋값이 떨어졌다.

의정부시(-2.12%), 김포시(-2.11%), 군포시(-1.82%), 남양주시(-1.06%), 구리시(-0.70%)등에서 전셋값이 많이 떨어졌으며, 이천시(1.88%), 수원 팔달구(1.53%), 화성시(1.56%), 오산시(1.42%)에서는 전셋값이 오름세를 보였다.

◆분양권은 서울 상승세, 수도권 하락세=1월 한달 간 분양권 시장은 지난 대선 이후 오름폭이 대폭 꺽이면서 약세를 면치 못하고 있다. 매수자들이 급매나 시세보다 낮은 가격의 매물에만 관심을 가질 뿐 추가 가격 하락의 기대로 좀처럼 매수의사를 보이고 있지 않기 때문으로 풀이된다.

한달 간 서울, 수도권 분양권 매매가 변동률은 각각 0.85%와 –1.14% 나타내며, 서울은 상승세를 나타낸 반면, 수도권은 하락세를 나타냈다. 서울의 경우 연내 입주가 임박한 아파트 (1.38%)들을 중심으로 가격이 상승해, 2003년 이후 입주하는 분양권 아파트 가격 상승률(0.02%)보다 1.36% 높은 것으로 나타났다.

평형별로는 60평형을 제외한 중 대형평형(30-50평형)에서 가격 상승을 주도했다.

이에 반해 수도권의 경우는 하락세를 나타냈다. 이러한 하락세는 지난 주간 시세조사에서도 나타나, 1월 17일과 24일 각각 –0.08%와 –0.04% 하락세를 나타냈다. 하락세를 주도한 수도권 주요시로는 광주시, 성남시, 용인시, 파주시, 안양시로 밝혀졌다.연내 입주가 임박한 분양권 아파트에서도 하락세를 나타냈다. 한편 용인시를 제외한 수도권 투기과열지구 남양주시, 화성시, 고양시에서는 상승세를 보였다.

특히 서울은 한달 간 분양권 매매가 변동률이 0.85% 상승세를 나타냈다. 평형별로는 40평형, 30평형에서 각각 0.95%와 0.71% 변동률을 나타내며, 상승세를 주도한 반면, 60평형대와 20평형대 이상에서는 각각 –1.68%와 –0.05% 하락세를 나타냈다.

또한 연내에 입주가 예정된 아파트 매매가 변동률이 1.38% 상승세를 나타낸 반면, 2003년 이후 입주가 예정된 아파트의 매매가 변동률은 0.02% 나타내, 입주가 임박한 아파트의 분양권 상승세가 높은 것으로 나타났다.

구별로는 양천구(7.16%), 서초구(5.13%), 용산구(3.88%), 강동구(2.69%)가 한 달간 서울시 분양권 평균 변동률(0.85%)을 웃도는 상승세를 나타냈으며, 강남구(-3.03%), 마포구(-2.43%), 동대문구(-0.86%), 금천구(-0.49%)는 하락세를 나타냈다. 한편 강북 뉴타운 시범지역인 성동구, 성북구는 각각 0.56%와 0.35% 오름세를 나타낸 반면, 은평구는 보합세(0.00%)를 나타냈다.

수도권은 한달 간 분양권 매매가 변동률이 -1.14% 하락세를 나타냈다. 주요 시별로 광주시(-5.33%), 성남시(-3.45%), 용인시(-1.91%), 파주시(-1.28%), 안양시(-1.00%) 순으로 하락세를 주도했다.

하락세를 주도한 시의 평형별 변동률은 파주시와 용인시, 광주시의 경우 30평형대에서 하락세를 주도해 각각 –1.54%, -2.52%, -5.63% 변동률을 나타냈으며, 성남시는 40평형대에서 –5.39%변동률을, 안양시는 50평형대에서 –2.56% 변동률을 나타내며 하락세를 주도했다.

이에 반해 수도권 투기과열지구인 남양주시(5.13%), 화성시(0.73%), 고양시(0.24%)는 상승세를 나타내, 투기과열지구 지정 후 분양권 상승세가 여전한 것으로 나타났다.

또한 2003년 연내 입주 예정 아파트의 하락세가 –0.73% 나타내, 2003년 이후 입주 예정 아파트의 하락세(–1.46%)보다 하락폭이 적은 것으로 기록됐다. 하지만 분양권 아파트의 경우 입주 6개월 전부터 분양권 프리미엄 상승률이 최고가 되는 점을 감안할 때, 이례적인 경우이다.

이처럼 수도권 연내 입주예정 아파트 변동률의 하락세는 지역적이기는 하지만 앞으로의 추가 상승 여력이 약하다고 판단한 매도자들이 매물을 내놓고 있기 때문으로 풀이된다.

[조인스랜드] 박원갑 기자