[돈 되는 개발컨설팅] 강남구청 부근 땅 가진 박영선 씨

목 좋은 곳에 부동산을 갖고 있지만 개발 방법을 몰라 놀려 두는 경우가 많다.

그러나 전문적인 식견이 없더라도 조금만 관심을 가지면 규모.위치 등에 따라 부동산 가치를 높일 수 있는 방법은 얼마든지 있다.

부동산개발 전문업체인 MMD의 도움을 받아 일반인들이 쉽게 접근할 수 있는 부동산 개발방법을 격주로 싣는다.

A : 서울 강남구청 부근에 있는 1백60평짜리 자투리 땅이다. 지하철 7호선 강남구청역이 걸어서 5분 거리이고 왕복 4차선 도로변에서 한 블록 뒤쪽이어서 조용하면서도 교통여건이 좋다. 땅을 개발하자니 자금부담이 크고, 매물로 내놓자니 잘 안 팔린다. 시세보다 평당 1백만원 싸게 사려는 사람은 있지만 아깝다.(박영선.서울 강남구 포이동)

Q : 일반주거지역에 있는 1백20~2백평 짜리 땅에는 연립주택을 지어 분양.임대하는 경우가 많다. 하지만 건축규제가 심하고 공사비도 8억~10억원 정도 들어가 박씨처럼 자금 여유가 없으면 개발이 어렵다.

다세대.다가구주택도 연면적 6백60㎡(2백평)를 넘을 수 없는 탓에 사업성이 떨어져 시세보다 싸게 땅을 팔아 치우는 경우가 많다. 수익성 있는 건물을 짓기에는 어정쩡하다는 얘기다.

이 때는 한 필지의 땅을 여러 개로 나누는 '필지분할'을 고려해 볼만하다. 필지를 적당한 면적으로 나눈 뒤 법적으로 허용되는 가용면적을 최대화해 개발 수익을 높일 수 있다.

박씨의 경우 두 가지 방법을 고려해 볼 수 있다. 필지를 나눈 뒤 땅을 모두 팔거나 아니면 한 필지만 매각해 그 돈으로 다른 필지를 개발하는 방법이다.

MMD의 송유근 팀장은 "저금리가 계속할 것으로 보여 한 필지를 판 돈으로 나머지 땅에다 다세대주택을 지어 안정적인 임대수익을 얻는 게 바람직하다"고 제안했다.

필지를 나누지 않고 그대로 두면 시세보다 낮은 평당 7백만원에 팔아야 하므로 11억2천만원을 받을 수 있다. 연 5%의 은행금리를 적용하면 매년 5천6백만원의 이자수입이 나온다. 반면 80평씩 두 필지로 나눠 제값받고 모두 팔면 매년 6천4백만원의 이자수익이 생겨 그대로 두는 것보다는 유리하다.

하지만 땅을 둘로 나눈 뒤 한 필지만 팔아 매각대금(6억4천만원)으로 나머지 한 필지에 건폐율 60%, 용적률 2백% 이하의 다세대주택을 지으면 분양면적 14평짜리 12가구를 지을 수 있다.

건축비는 입지 여건상 평당 2백50만원 정도가 적당하며, 따라서 인허가 등 관련 비용을 합쳐 4억5천여만원이 든다. 한 필지를 판 돈으로 다세대주택을 짓고도 1억9천여만원이 남는다.

건축 후에는 가구당 보증금 1천만원, 월세 60만원(금리 월 1% 기준)을 받을 수 있다. 연간 기준으로 월세 8천6백40만원과 임대보증금 및 매매차익의 이자수입으로 1천5백50만원을 합쳐 총 1억1백90만원의 수익을 얻을 수 있다.

땅을 모두 팔 때보다 양도소득세가 반으로 줄고, 다세대주택 형태로 지은 임대주택 모두가 전용 18평 이하여서 임대사업자 등록을 하면 취득.등록세가 전액 면제되므로 세금도 줄일 수 있다.

◇ 유의사항=땅을 분할할 때는 우선 필지별로 도로에 2m 이상 접하도록 나눠야 하고, 지역이나 지구에 따라 분할 제한면적(주거지역의 경우 필지당 60㎡ 이상)이 다를 수 있으므로 미리 알아봐야 한다.

또 대지 모양 등에 따라 필지 분할 여부가 다를 수 있고, 기존 건물이 있으면 철거를 해야 하는 수도 있어 구청 지적과나 전문 컨설팅업체 등과 미리 상의하는 게 좋다.

필지 분할 절차가 끝나면 설계사무소에 건축설계를 의뢰한 뒤 구청에 건축허가 신청을 내면 된다.

컨설팅=송유근(MMD 상품개발팀장)
정리=강황식 기자hiskang@joongang.co.kr>

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