법원경매에서 큰 수익률을 기대할 수 있는 물건 중 하나가 낙찰 후 가격상승의 호재를 안고 있는 부동산이다. 지하철이 개통된다거나 용도지역이 바뀌는 곳 등은 개발에 따른 반사이익을 누릴 수 있다.
노현수(43.회사원)씨는 지난 2월 개발을 앞둔 지역의 단독주택을 낙찰해 높은 수익을 기대하고 있다. 그는 서울 동작구 노량진 일대의 주택을 찾아나섰다가 경매에 나온 물건을 발견했다. 대지 33평에 지상 3층(건평 71평)짜리 상가주택으로 감정가가 2억5천만원이었으나 세 번 유찰해 최저 입찰가가 1억3천만원까지 떨어져 있었다.
현장 확인 결과 북동쪽으로 이면도로(6m)와 붙어 있고 지은 지 8년밖에 안됐지만 관리상태가 좋지 않아 썩 내키지 않는 물건이었다. 지하 1층과 1층은 상가로 이용되고 있었고 나머지는 주택으로 세를 놓고 있었다.
선순위 세입자 중 한 명이 대항력은 갖췄으나 확정일자를 받지 않아 배당에서 제외돼 전세금 3천만원을 낙찰자가 떠안아 하는 것도 부담이었다. 하지만 구청 도시계획과에 들른 뒤 입찰에 참가하기로 마음을 굳혔다.
지금은 일반주거지역이지만 조만간 준주거지역으로 바뀌고 주변에 근린상가가 들어서는 등 상권개발이 빨라질 것이라는 말을 들었기 때문이다.
구청의 장기발전 계획에도 인근 노량진역에 민자역사가 들어서고 지하상가까지 개발된다는 내용이 들어있는 것을 확인했다.
노씨는 이 주택을 감정가의 68%인 1억7천만원에 경쟁자 여덟 명을 물리치고 낙찰했다. 건물을 수리하는 데 약 3천만원을 들였다. 노씨는 이달 말 수리가 끝나면 지하층 상가는 보증금 2천만원에 월세 30만원, 1층은 2천만원에 월세 60만원, 2층 주택은 전세금 5천만원에 세를 놓을 예정이다.
옥탑방도 외부계단으로 직접 드나들 수 있고 세면실까지 갖춘 원룸이어서 보증금 1천만원에 월10만원을 받기로 했다.
낙찰대금과 종전 임차인의 전세금, 소유권 이전 및 경매컨설팅 수수료, 수리비용까지 합쳐 노씨가 부담한 금액은 2억3천여만원이다.
그러나 전세금 1억원을 회수하면 실제 투자액은 1억3천만원이며 임대수입으로 월 1백만원을 벌 수 있다는 계산이 나온다. 한 층을 직접 쓰면서도 연간 9% 정도의 임대수익률을 올릴 수 있는 셈이다.
◇ 유의사항=용도지역 변경관련 정보는 시.군.구청 도시정비과나 도시계획과 또는 지자체 인터넷 홈페이지를 통해서도 얻을 수 있다. 다만 도시계획은 상황에 따라 장기화될 수도 있다.
강황식 기자 hiskang@joongang.co.kr>
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