[박흥준 변호사의 재개발, 재건축 집중분석 ②] 재개발·재건축의 절차와 발생하는 분쟁들

재개발·재건축 정비사업은 도시 및 주거환경정비법령에 따라 추진되는데, 그 절차에 대해 법무법인 명문의 박흥준 변호사는 다음과 같이 말하고 있다. ▶재개발·재건축, 이런 절차를 거친다! 일반적으로 재개발·재건축 정비사업은 정비구역지정, 추진위원회 구성, 조합설립, 시공자 선정, 사업시행인가, 관리처분계획, 분양, 준공, 청산 등의 절차를 거친다. 하나씩 살펴보면, 우선 ‘정비구역지정’은 말 그대로 어느 지역에 재개발·재건축을 시행할 것인지 정하는 것으로 인구, 건축물, 토지이용 등 지형과 환경의 현황을 살펴보고, 정비사업의 계획기간과 단계별 정비사업추진계획을 세우게 된다. 그 다음 ‘추진위원회’를 구성하게 되는데, 개략적인 사업계획서의 작성하고 조합설립인가를 위한 준비업무를 하게 된다. 조합설립 과정에서는 주택재개발사업의 경우 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의를 얻어, 주택재건축사업의 경우 주택단지 안의 공동주택의 각동별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 그 다음 시공자를 선정하게 되는데, 2006. 5. 24. 도시정비법에서는 주택재건축사업조합의 경우 사업시행인가를 받은 후, 주택재개발사업조합은 조합설립인가를 받은 후에 선정하도록 하였으나 2009. 2. 6. 개정된 도시정비법에서는 재개발조합과 재건축조합 공히 조합설립인가 이후 시공자선정을 하도록 변경되었다. 또한 조합은 시공자를 국토해양부장관이 정하는 경쟁이찰의 방법으로 선정하게 된다. 다음으로 사업시행인가는 사업시행계획서에 서류를 첨부하고 사업시행인가를 받는 단계로 이것을 신청하기 전에는 미리 정관 등이 정하는 바에 따라 총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의를 얻어야 한다. 그리고 관리처분계획은 토지등소유자가 가지는 정비사업시행구역 안의 종전 토지 및 건축물에 대한 권리를 정비사업 시행 후 조성되는 토지와 건축물에 대한 권리로 변환시켜 주는 계획으로서 정비사업의 시행으로 조성·설치되는 대지 및 건축시설 등에 대한 사업완료 후의 분양처분을 미리 정하는 계획을 의미한다. 다시 말해 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로 이해하면 된다. 그 후, 분양, 준공의 과정을 거치게 되고, 분양자의 종전 토지나 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우, 사업시행자가 그 차액, 즉 청산금을 징수하거나 지급할 수 있다. ▶재개발·재건축 과정에서 발생할 수 있는 분쟁은? 앞서 알아본 것과 같이 재개발·재건축은 그 과정이 복잡하고 긴 만큼 다양한 분쟁이 발생할 수 있다. 어떤 일에 대해 모든 사람들이 한 목소리를 내는 것은 아니라 찬성하거나 반대하는 사람이 있듯이, 재개발·재건축 사업도 마찬가지로 개발에 찬성하는 사람, 반대하는 사람이 나눠져 대립하고, 그 속에서 편을 가르며 분쟁이 발생하는 경우가 많은 것이다. 박흥준 변호사는 “재건축·재개발 등의 정비사업 특성 상, 사업에 동의하지 않는 조합원은 생길 수 밖에 없기 때문에 이해관계 조정이 필요하고, 그에 따라 발생되는 조합원들간의 갈등도 불가피한 것이 현실”이라고 설명한다. 또한 이 외에도 보상, 즉 돈과 관련된 분쟁이 발생하기도 한다.