신도시 예정지로 지금 집 사서 이사? 분양권 안 나옵니다

3기 신도시 부지로 발표된 경기도 남양주 왕숙1지구 일대전경. 경제중심도시로 개발된다. [뉴스1]

국토교통부는 20일 3기 신도시가 들어설 입지를 공개하면서 해당 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 인천 계양, 과천, 남양주 왕숙, 하남 교산 일대 등이다. 지정이 발효되는 26일부터 해당 지역의 땅을 거래하려면 자치단체의 허가를 받아야 한다. 막대한 개발 보상금을 노리는 투기 세력을 원천적으로 차단하겠다는 취지다.

3기 신도시 개발 보상 Q&A #26일 거래부터 지자체 허가 필수 #땅·건물은 감정평가 따라 보상 #공고일 기준 1년 이상 집 소유자 #단독택지·아파트 우선 공급 자격 #딴 데 사는 지주 1억까지 현금 보상 #세입자엔 10년 분양전환 공공임대

신도시를 비롯해 택지지구 등 공공택지 개발에는 수용되는 땅과 주택 등에 대한 보상이 뒤따르기 때문에 기대감이 크다. 공공택지 개발과 보상이 어떻게 진행되는지 문답 형태로 알아본다.

3기 신도시가 들어서는 지역의 땅은 이제 거래하지 못하나.  

“할 수 있지만 제약이 있다. 토지거래허가구역으로 지정되면, 시·군·구청에 허가를 받고 거래해야 한다. 조건이 정해져 있다. 투자 목적은 안 된다. 실제 거주하기 위해서나, 지역 주민의 복지시설로 쓰거나, 농업이나 임업용으로 한다든지 등 법에 정해진 용도로만 가능하다. 구매 목적을 밝히고 그 목적대로 땅을 사용해야 한다.

모든 땅 거래를 허가받아야 하는 것은 아니고 규모 기준이 있어 그보다 작으면 허가 없이 거래할 수 있다. 주거지 180㎡ 초과 등이다.”

신도시 개발 예정지에 땅 또는 건물이 있다. 보상금이 어떻게 되나.  

“감정평가에 따른다. 사업 지구가 정확하게 확정되면 기본 조사에 들어간다. 어떤 땅과 건물을 매입해 보상해야 할지 조사한 뒤 사업 시행자가 보상계획을 공고한다. 이때 불만이 있는 주민은 이의 신청을 할 수 있다.

이후 감정평가업자를 선정해 감정평가를 한다. 세 곳에서 받는다. 주민 측이 한 곳, 사업 시행자가 한 곳, 지자체가 한 곳 정해서 평가를 받고 평균액으로 보상금액을 정한다. 이 금액에 불만을 갖는다면 수용재결, 이의재결 등의 절차를 거쳐 계속 협의한다. 최종적으로 협의가 안 되면 행정소송까지 갈 수 있다.”

토지거래허가구역 거래 허가 면적

평가 기준이 뭔가.  

“감정평가사들이 인근 지역의 거래 가격과 보상 선례를 참고한다. 향후 개발에 대한 기대이익은 배제된다. 이 부분 때문에 종종 보상금이 많지 않다며 다툼이 발생한다. 개발 기대감에 땅값이 많이 오른 상태에서 매입하면 보상가격이 더 낮게 나올 가능성도 있다.

돈 대신 앞으로 가격이 더 오를 수 있는 땅을 받는 게 유리할 수 있다. 정부는 돈으로 보상하는 대신 대토(代土)보상을 활성화하려 하고 있다. 원래는 사업지구 내 땅만 지급했는데 이번에 대토(평가금액이 같은  대상 지역을 넓혔다. 예컨대 LH가 사업시행자라면 LH가 인근 시ㆍ군ㆍ구에서 조성하고 있는 공공택지의 땅으로도 대토보상을 받을 수 있다.”

3기 신도시 예정 지역의 단독주택에 살고 있다. 개발되면 어디서 살아야 하나.

“주택 보상과 별개로, 신도시 개발 계획이 발표된 19일(공람공고일)을 기준으로 1년 이상 주택을 소유하고 거주하고 있다면 사업지 내의 단독주택 용지를 공급받을 수 있다. 상하수도시설과 같은 생활기본설치비용을 뺀 땅값으로 조성원가보다 훨씬 저렴하게 살 수 있다. 단독주택 용지가 싫다면 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하의 아파트를 우선 공급받을 수 있다. 가격은 일반 분양가격에서 생활기본시설 설치비용을 뺀 금액이다.”

세입자는 어떻게 되나.  

“건축물대장에 등재된 건물에 살고 있다면 10년 분양전환의 공공임대주택을 우선 공급받을 수 있다. 무허가 건물에서 살면 국민임대 아파트에서 살 수 있다.”

살지 않고 땅만 갖고 있으면 보상 범위는 어떻게 되나.

“인접 시·군·구에 살고 있지 않거나, 소유하고 있는 토지로부터 30km 밖에 거주하고 있으면 부재지주(不在地主)로 분류한다. 이 경우 1억 원까지 현금 보상을 받고 초과하는 부분은 채권으로 받을 수 있다. 부재지주라도 보유한 땅이 1000㎡ 이상이라면 보상과 별개로 감정가격으로 매겨진 사업지 내 택지를 받을 수 있다.” 한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr