2002년. 월드컵의 해. 월드컵 열기로 전국이 달아오른 만큼 그 해 주택시장도 뜨거웠다. 전국 집값이 16.43% 뛰었다. 분당 등 수도권 5개 신도시 사업이 추진될 정도로 절대적인 주택 부족으로 집값이 급등했던 1990년(21.04%) 이후 가장 높은 상승률이었다. 2002년을 정점으로 주택시장은 1997년의 외환위기 악몽에서 완전히 벗어났다.
2002년으로부터 5년 전 외환위기가 덮치면서 그 다음해인 1998년 전국 집값이 12.37% 떨어지며 주택시장은 고꾸라졌다. KB국민은행이 1986년 집값 조사를 시작한 이후 지금까지 최악의 해였다.
외환위기에서 탈출하기 위해 정부의 대대적인 규제 완화가 이어졌다. 신축 주택 구입 때 양도세 한시적 면제, 취득세 인하, 신규 주택 분양가 자율화 확대, 1주택자 양도세 비과세 요건 완화, 재건축·재개발 활성화, 청약자격 완화, 내 집 마련 지원 확대 등이다.
경기 회복과 규제 완화 덕에 주택시장은 활기를 되찾기 시작해 상승세를 탔다. 1999년 3.42% 올랐다가 2000년 0.43% 상승으로 주춤했다. 2001년 상승률 9,87%로 다시 힘을 모으더니 그 기세가 2002년으로 이어졌다.
2002년도 말의 해였다. 임오년 흑마였다. 12간지를 한 바퀴 돌아 다시 맞은 말의 해인 2014년. 새해 벽두 주택시장이 2002년을 떠오르게 한다. 올해 주택시장 환경이 2002년을 많이 닮았다. 경제 위기를 맞은 지 둘 다 6년차다. 경기가 회복세다. 2012년 2%까지 뚝 떨어졌던 경제성장률이 지난해 2.8%로 올라서더니 올해 3.8%(한국은행 전망)를 뛰어넘어 4%를 기대할 정도다.
2008년 금융위기 이후 이명박 정부와 현 정부가 추진한 주택시장 규제 완화는 외환위기 이후 때와 판박이라 할 만하다. 지난해 말로 끝난 신규 분양주택 양도세 면제, 취득세 인하, 재개발·재건축 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율) 완화 등 ….
금융위기 이후 침체의 긴 터널에서 헤매던 서울·수도권 주택시장이 지난해 9월부터 탈출 분위기를 보이더니 올해 초 상승세를 타고 있다. 한국감정원에 따르면 올해 첫 주 전국 아파트값이 0.9% 올랐다. 특히 서울·수도권은 지난해 11월 이후 가장 높은 주간 상승률인 0.08%를 나타냈다. 지난해 8·28대책 이후 상승세를 이어가다 주춤하던 집값이 다시 오르막길에 들어선 모양새다. 올 들어 13일까지 서울 아파트 매매거래량이 1500가구 정도로 이미 2012년 1월(1451건)과 2013년 1월(1134건) 거래량을 넘어섰다.
부동산중개업소들은 “세금 부담이 크게 줄어들자 전셋값 급등에 고민하던 세입자들이 매매로 눈을 돌리고 있다”고 말한다. KB국민은행에 따르면 서울·수도권 아파트 전셋값이 2012~2013년 2년간 11.74% 올랐다. 지난해 말 서울·수도권 평균 아파트 전셋값이 2억1000만원으로 2년 새 2100여 만원 뛰었다. 같은 기간 매매가격과 전셋값 격차는 1억8000여 만원에서 1억2000여 만원으로 크게 줄었다.
올해 주택시장 역시 규제 완화와 경기 회복세를 탈 것으로 전문가들은 내다본다. KB국민은행 박원갑 부동산전문위원은 “주택시장이 바닥을 다지고 있다”며 “규제 완화 등을 디딤돌 삼아 올해 시장이 일어설 것으로 예상된다”고 말했다.
하지만 2002년과 같은 상승세를 기대하기는 어려워 보인다. 2002년에는 주택이 절대적으로 모자랐으나 지금은 주택 부족 문제가 어느 정도 해결됐다. 2002년 91.6%이던 서울·수도권의 주택보급률이 2012년 106%로 높아졌다. 주택이 꽤 공급됐기 때문에 집값이 오르는 데 한계가 있다.
주택 구매력도 많이 떨어졌다. 2002년 경제성장률이 7.2%로 지금의 2배가 넘었다. 2002년 이후 집값이 많이 올라 목돈을 들여 집을 사기가 녹녹하지 않다. 세계 최고 수준의 가계대출 금액도 주택 구매력의 발목을 잡고 있다. 명지대 권대중 부동산학과 교수는 “올해 주택시장이 나아질 것으로 예상되지만 곳곳에 암초가 많아 낙관만을 하기에는 이르다”고 말했다.
6월 브라질에서 월드컵이 열린다. 브라질 월드컵은 어떤 기록을 남길까. 월드컵 못지 않게 2014년 주택시장의 행보도 주목된다.
안장원 기자
일러스트=심수휘
