강남 재건축 비용 가구당 최고 2억5000만원 ↓

▶뉴스 분석 규제 완화로 서울 강남권 단지들의 재건축 사업비용 부담이 가구당 최고 2억5000만원까지 줄어들 것으로 나타났다. 하지만 임대주택은 크게 늘어난다. 정부가 재건축으로 집을 더 많이 지을 수 있게 용적률(대지면적 대비 지상건축연면적 비율)을 대폭 완화한 조치와 서울시가 용적률 완화분 중 임대주택 환수 비율을 바탕으로 예상수익을 계산해본 결과다.

12일 디에스포럼건축사무소가 강남구 개포주공1단지 등 주요 재건축 추진 단지 6곳을 대상으로 시뮬레이션한 결과 용적률 완화 전과 비교해 주민들의 추가부담금이 가구당 6254만~2억5077만원 줄어들어 수익성이 크게 좋아진다. 재건축으로 짓는 아파트 가운데 조합원 몫을 빼고 일반분양할 수 있는 물량이 크게 늘어나기 때문이다. 분양수입이 늘어나는 만큼 주민 부담은 감소하는 것이다. 저층(5층 이하) 단지보다 중층(10~15층)이 더 많은 혜택을 본다.

중층인 강남구 압구정동 신현대의 감소액이 2억5077만원으로 가장 많았다. 이 단지에 법정 상한 용적률 300%를 적용하면 이전 규정보다 일반분양분이 345가구 늘어난다. 이에 해당하는 연면적은 4만5570㎡. 여기다 3.3㎡당 예상 분양가 3500만원(현 아파트 매매가)을 곱하면 분양수입 증가분은 4824억여원이다. 이를 기존 1924가구로 나누면 가구당 2억5077만원이 되는 것이다.

이런 방식을 다른 중층 아파트인 강남구 대치동 은마와 송파구 잠실주공5단지에 적용해 보니 가구당 1억7000만~2억2000만원가량 줄어들 것으로 예상됐다. 압구정 신현대의 수익성이 더 좋게 나타난 것은 대치은마보다는 기존 용적률이 더 낮아 일반분양분이 많아지고, 잠실주공5단지에 비해선 분양가가 더 비싸게 책정됐기 때문이다.

저층인 개포주공단지들과 강동구 고덕주공2단지는 이보다 적은 6000만~1억7000만원 선이다. 이는 용적률 완화로 중층의 건축연면적이 더 늘어난 데 이유가 있다. 중층은 이전보다 많게는 40%가량 늘어나는데 저층은 30% 증가한다. 게다가 저층은 주택형이 작아 기존 가구 수가 많다. 디에스포럼건축 박형준 상무는 “저층 단지들은 일반분양분 증가분이 적어 가구당 분양수입이 중층보다 못하다”고 말했다. 개포주공4단지의 일반분양 증가분이 212가구로 전체 가구 수 기준으로 8%다. 반면 압구정 신현대의 경우 늘어나는 일반분양 가구 수가 기존 가구 수의 18%나 된다.

하지만 중층 단지들은 이전보다 임대주택을 훨씬 더 많이 지어야 한다. 신현대에 들어설 임대주택은 692가구로 이전(227가구)의 3배가 넘는다. 잠실주공5단지에선 913가구에서 1392가구로 50%가량 늘고 은마는 98가구에서 1313가구로 급증한다. 저층 단지들의 임대주택은 이전과 비슷했다. 박 상무는 “임대주택 기준이 바뀌면서 중층에서 임대주택을 지어야 하는 연면적이 크게 늘어난다”고 말했다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “주민들 사이에 임대주택에 대한 거부감이 만만치 않아 이전보다 커진 임대주택 건설 부담이 중층 단지 재건축 사업의 관건이 될 것”이라고 말했다.

법정 상한 용적률 대신 정비 계획 용적률로 재건축하면 임대주택을 짓지 않아도 되지만 그럴 경우 분양수입이 줄고 주택 크기를 넓히는 데 한계가 있다.

안장원 기자