아파트 분양방식을 현재의 先분양제에서 준공후 분양제로 바꾸면지금보다 분양가가 얼마나 오를까.우선 업체들의 선투자분에 대한이자만큼 지금보다 분양가가 비싸지게 되고 품질의 수준에 따라 집값이 달라질 것은 뻔하다.
품질에 따른 분양가 차등적용은 분양가가 완전 자율화됐을 때의문제이지만 지금처럼 정부가 원가연동제 방식으로 분양가를 규제할경우는 금리를 어느 수준으로 인정하느냐가 관건이 된다.
현재 표준건축비 등에 인정하는 금리는 연 11.5%다.건설업체들은 정부의 인정금리와 실제 시장금리의 격차가 커 금리손실로인한 적자를 감수하는 경우가 많다고 말한다.
시장금리는 회사에 따라 천차만별이다.신용이 없는 업체의 경우연20%가 넘는 사채를 끌어 써야 하고 은행돈을 이용하는 업체는 12~15%짜리 제도권의 금융을 이용하기도 한다.
따라서 초기투자비에 대한 금리만 분양가에 반영하는 경우 금리12.5~15%를 기준할 때 20평형대는 10~20%,30평형대는 17~22%정도 분양가가 오르게 될 전망이다.
초기투자비에 대한 금리산정 방식이 아니라 정부가 고시하는 표준건축비를 매년 5%정도 인상할 때 32평형의 경우 공사기간이2년가량 걸리는 15층 아파트는 15%,공기 3년인 25층짜리는 22.5%정도 상승하는 것으로 나타났다.
다시 말해 현행 기준으로 평당 3백만원하는 25층의 32평형아파트는 3년후 3백67만5천원으로 높아지게 된다는 것이다.
매년 표준건축비 인상분을 반영하는 방안에도 매년 동일한 인상률을 적용하는 것외에 그때그때 실제 물가상승분을 모두 반영해 주는 방안도 거론할 수 있다.
일각에서는 실제금리를 인정할 경우 회사사정에 따라 끌어 쓰는자금의 금리차이가 크므로 아예 공사기간의 물가상승률을 반영해 분양가를 산정하는 방안이 매우 객관적이라는 의견이 제시되고 있다. 당초 원가는 공사기간의 표준금리와 당시의 건축비를 따져일단 정해 놓고 여기에다 매년 물가상승률을 반영한다는 것이다.
이 방안은 현재 정부가 표준건축비에다 시공기간의 물가상승분을반영할 때 실제 오른 물가를 적용하는 것이 아니라 예상치를 반영함으로써 발생하는 건설업체의 불이익을 줄여 결국 부실공사를 방지할 수 있는 긍정적인 면이 많은 것으로 알려 져 있다.그러나 전문가들은 後분양제 시행에 따라 실제 물가상승분을 그대로 반영할 경우 지금보다 분양가가 높아져 그만큼 입주자의 부담만 가중된다고 지적한다.또 후분양제로 인해 자금사정이 좋지 않은 업체들이 아파트 사업을 했다가 부도가 나는 사례도 속출해 정부의 주택공급 계획에 차질이 생길 우려도 크다.특히 경기가 나빠다 지어 놓은 아파트가 팔리지 않을 경우 건설업체의 부담은 더욱 심각해진다.업체들은 이런 문제들로 인한 위험을 분양가에 계산해 넣을 것으로 보여 전체분양가는 지금보다 20~30% 더 올라갈 소지가 많다.
崔永振기자 그렇다면 후분양제는 수요자들의 부담만 가중시키게 되는가. 완공후 분양가를 납부할 경우 중도금 등을 잘 굴려 분양가에 반영된 이자보다 많은 수익을 남길 때는 후분양제가 수요자들에게 도리어 이익이 되는 측면이 많다.
전세 살던 사람도 현재의 선분양제 아래서는 여기저기서 돈을 꾸어 중도금을 내야 하고 중도금을 제때 내지 못할 경우 연17%의 연체이자를 물어야 하므로 전셋돈을 빼서 분양금으로 납부할수 있는 후분양제는 도리어 입주자들의 자금부담을 줄여주게 된다. 예컨대 총 분양대금 1억2천만원중 2년4개월간에 계약금.중도금 등 1억원을 4~6개월 단위로 일곱번으로 나눠 납부하는 조건인 서울 창동 S아파트 33평형의 경우 미리 납부하는 분양대금의 총 이자는 건설사가 은행에서 꾸어쓴 돈의 금 리 연 13.5%를 적용하면 2천52만원이 된다.이 선납하는 돈을 가지고 이자만큼의 수익을 올릴 수 있느냐가 문제다.현재 단자사의 3년짜리 장기저축상품 가운데 수익률 17%짜리 등이 있어 목돈이 있는 사람은 오히려 후분양제가 이익일 수 있다.
후분양제 시행을 전제로 한 투자비의 금리는 순전히 업체들의 얘기여서 앞으로 정부가 얼마 정도 인정해 줄지에 관심이 쏠린다. 건설교통부 산하 한 연구기관은 주택자금 대출금리를 연 12%로 가정하면 금융비용에 따른 아파트 분양가 상승요인이 7.4%라고 분석해 업체들의 주장과 많은 차이가 있는 것으로 드러났다.이 연구기관은 후분양제의 경우 민간업체들의 자금 부담을 가중시키는 부작용이 많아 현재 공정 40~50%때 분양하는 공공아파트부터 적용하고 민간아파트는 분양시기의 공정을 점차 늘리면서 완전 후분양제로 전환하는 방안을 강구해야 한다고 주장한다.
<최영진기자>
