<실명제시행베일벗는부동산>3.문제점

정부가 마련한 부동산 실명제 시행방안에는 손질을 가해야 할 사항들이 한두가지가 아니다.
앞으로 관련부처 협의와 공청회등을 거쳐「부동산 실소유자 명의등기에 관한 법률」이 확정,발표되겠지만 이에앞서 손질해야 할 사항과 논란이 예상되는 사항을 문답으로 알아본다.
-아파트 당첨권을 매입했다.현재 공사중이어서 등기부가 없는 상태고 입주시기도 96년 10월께로 잡혀있어 유예기간안에 명의변경해 등기를 할수 없는 상황인데 구제방안이 없는가.또 당첨권을 판 사람은 양도세를 물어야 하는가.
▲재경원은 남의 입주권이나 딱지등으로 아파트를 매입했거나 분양받은 경우 실명화 유예기간을 연장해서라도 실명화의 길을 열어주겠다고 밝혔다.
그러나 그동안 법을 지켜 각종 세금을 꼬박꼬박낸 국민들과의 형평성을 감안한다면 양도세는 물어야 할 것으로 보인다.
-아파트 당첨권을 매입한 사람인데 현재 시공중인 아파트 입주시기가 96년 2월이어서 유예기간안에 명의변경을 하더라도 세금이 많이 나오는 1년내 단기 매매가 된다.그래서 당첨권을 판 사람이 세금문제를 들어 등기를 제때 안넘겨 주려고 할 것 아닌가. ▲원칙상 1년 단기매매는 기준시가가 아닌 실거래가액인 분양가를 기준으로 과세하게돼 양도세가 많다.
이 경우 각종 명의신탁자를 양성화하는 차원에서 실제 부동산이아닌 당첨권상태에서 팔았다는 점이 인정되면 실제 분양가에 프리미엄을 붙인 금액의 60%에 해당하는 양도세만 물면 되고 매도자가 등기를 넘겨주지 않을 경우 소송을 통해 찾 을 수 있다.
-지난해말 2년간 전매가 금지된 주공아파트를 매입했는데 유예기간안에 실명화할 경우 판 사람에 대해 처벌이 가해지는가.
▲현재 재경원이 만든 시안에는 종전 범법사항은 묻지 않도록 돼있지만 건설교통부가 법 적용의 형평성을 들어 주택건설촉진법상의「2년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금부과」규정을 그대로 살리도록 강력히 요구하고 있어 처벌조항이 살아날 가 능성이 높다.3년간 전매가 금지되는 조합주택도 같은 상황이다.
기존 개별법에 대한 처벌여부는 농지.임야.소유제한규정을 받는택지등 합법적으로 부동산을 매입하지 않은 경우는 모두 해당되는사항이어서 앞으로 관련부처 협의과정에서 논란이 많을 것으로 보인다. -남의 이름으로산 아파트를 실명화 할때 1가구 2주택이 된다.명의신탁해놓은 아파트의 실명화로 인해 발생되는 양도세는 면제되지 않는가.
▲현재로선 면제 가능성이 낮다.이 경우 유예기간내 남의 명의상태에서 팔면 일단 1가구 2주택에서 벗어날 수 있다.그러나 명의신탁한 아파트가 1가구 1주택 요건에 합당하느냐는 별개로 따져봐야 한다.
-실명화로 인해 양도세등 불이익이 생길 경우 누가 실명화하겠는가. ▲실명화로 인한 손해보다 추후 명의신탁 사실이 발각될 경우 엄청난 불이익을 당하게 되므로 다소 손해가 있더라도 실명화를 하는 것이 유리하다.
특히 친인척과 짜고 계속 차명상태로 두었다가 나중에 팔면 될것으로 생각되지만 거래금액에 대한 자금흐름을 추적하면 얼마든지실명제 사범을 색출할 수 있어 섣불리 명의신탁 상태로 둘 수 없다. -여신규제를 받는 법인인데 임원명의로 돼 있는 부동산을법인명의로 실명화할 경우 이 부동산이 비업무용이 된다.이때 여신관리규정.취득세.법인세등에 대해 불이익을 받게 되는가.
▲재경원이 만든 당초 시안에는 취득세 중과규정을 적용하지 않는다고 돼 있지만 은행의 여신규제나 법인세에 대해선 이렇다할 언급이 없다.앞으로 시행계획에서 상세히 거론될 것으로 예상된다. -남의 이름으로산 농지를 언제 실명화하는게 유리한가.
▲내년부터 도시인의 농지소유기준을 완화한 농지법이 본격 시행됨에 따라 그동안 불허됐던 비도시인의 농지소유가 가능해진다.따라서 명의신탁한 농지의 경우 새 농지법이 발효되는 내년 1월1일부터 실명제 유예기간 만료시점인 6월30일까지 처리하면 소유불가에 대한 범법문제는 해결된다.
〈崔永振기자〉