아줌마가 아는 걸 정부만 몰랐다

"실제 조사 결과 투기 가치가 없는 것으로 나타났다." 5000대 1에 가까운 청약경쟁률을 보인 인천 송도 '더 프라우' 오피스텔 신드롬에 대해 건설교통부 서종대 주거복지본부장이 내놓은 분석이다. 주변 오피스텔보다 분양가가 낮다고 하지만 전용면적과 입지 여건 등을 고려하면 예상만큼의 시세 차익을 거두기 어려울 것이란 얘기다.

이에 대해 부동산 전문가들은 "시장 상황을 전혀 모르고 하는 소리"라며 차가운 반응을 보였다. 시세 차익이 단 100만원이라 하더라도 '묻지마 투자'가 판을 치는 상황인데 '투기 심리'만 꾸짖는 한가한 분석이라는 것이다.

RE멤버스 고종완 대표는 "인터넷을 통해 쉽게 부동산 정보를 얻을 수 있기 때문에 오피스텔이든 아파트든 조금이라도 돈을 벌 수 있는 곳이라면 '더 프라우 신드롬'이 꼬리를 물고 일어날 것"이라고 우려했다. 그는 "숱한 부동산 규제와 보유세 충격파로 부유층은 물론 서민들도 여유 자금을 굴릴 곳이 꽉 막혔다. 이 때문에 시중에는 투자처를 찾지 못한 부동자금이 400조원에 이른다"고 경고했다.

◆ 한계 드러낸 부동산 정책=더 프라우 신드롬은 '풍선효과'의 전형이다. 정부가 각종 규제 정책으로 아파트 시장을 누르자 상대적으로 규제가 약한 오피스텔 시장이 부풀어 오른 것이다. 그러다 보니 전국 36만여 명이 적금을 깨고, 대출을 받은 돈 500만~1500만원으로 오피스텔 청약에 나섰다.

이번 사태의 후폭풍으로 다른 오피스텔 분양에서도 비슷한 현상이 일어날 공산이 커졌다. 부동산정보업체인 닥터아파트에 따르면 더 프라우 이후 수도권에서 분양을 준비 중인 오피스텔은 11곳 923실에 이른다. 이 가운데 서울 역세권과 경기도 화성 동탄신도시의 오피스텔 분양에선 청약 과열 양상이 나타날 것으로 전망됐다.

또 이번 사태는 오는 9월부터 분양가 상한제가 시행되고 난 뒤 어떤 현상이 빚어질지 적나라하게 보여줬다는 분석도 있다. 정부는 분양가 상한제를 도입해 분양가가 낮아지면 기존 아파트의 가격을 끌어내리는 효과가 있을 것이라고 주장해 왔다. 하지만 '더 프라우' 오피스텔은 그 반대였다. 주변 오피스텔보다 분양가가 낮아 당첨만 되면 시세 차익을 얻을 수 있을 것이란 틈새 수요가 엄청난 청약경쟁률을 기록한 것이다.

건국대 부동산학과 손재영 교수는 "분양가 상한제에 따라 분양가가 낮아지면 더 프라우 같은 청약 광풍이 종종 벌어질 것"이라며 "주변 시세보다 낮은 분양가는 기존 집값을 낮추기는커녕 오히려 가수요를 부추겨 전체 주택시장을 불안하게 할 가능성이 크다"고 말했다. 손 교수는 "이런 현상은 분양가 상한제를 실시한 과거 10여 년 동안 똑같이 경험한 것"이라고 강조했다.

◆ 난감한 건교부=주무 부처인 건교부는 이번 사태에 당혹해 하면서도 마땅한 대책을 내놓지 못 하고 있다. 건교부는 정부합동단속반을 즉시 투입해 단속을 강화하고 자금 추적도 병행하겠다고 발표했다. 하지만 인터넷과 농협 창구를 통해 청약이 이뤄졌기 때문에 이번에는 일명 '떴다방'을 단속할 방법이 없다.

건교부는 불법전매를 단속할 움직임이지만 오피스텔 분양권을 사고파는 것은 신고만 하면 될 뿐, 불법이 아니다. 건교부는 소득세법을 들먹이며 미등기 전매시 양도세가 70% 이상 중과될 수도 있다고 경고했다.

그러나 분양권은 등기 대상이 아니기 때문에 양도세는 분양권을 1년 내에 팔 경우는 50%, 1~2년 내엔 40%, 2년 이후엔 9~36%의 세율이 매겨질 뿐이다.

김준현 기자