서울 시내 13개 고밀도(10~15층)아파트지구 8만4천여가구의 재건축이 단지별로 길게는 2004년까지 사실상 중단된다.
서울시가 이들 지구에 대한 개발계획을 새로 짜기 위해 고밀도아파트지구개발 기본계획 조례 개정을 추진하면서 모든 재건축 사업승인 절차를 조례 개정 이후로 보류했기 때문이다.
이로써 재건축사업을 갓 시작한 단지는 물론 건축심의까지 받아놓은 단지도 사업승인 단계에서 잇따라 제동이 걸리고 있다.
부동산114 김희선 상무는 "고밀도 아파트 재건축은 용적률 강화로 이미 된서리를 맞은 데다 사업시기까지 늦춰져 투자 가치가 크게 떨어지게 됐다"고 말했다.
◇ 조례 개정 배경.내용=1976년 지정된 아파트지구는 5층 이하의 저밀도 단지와 10층 이상의 고밀도 단지가 섞여 있다. 서울에서 고밀도지구는 1백41개 단지, 9백24개동 8만4천60가구다.
그러나 두 지구가 이웃해 있는데도 용적률 등 재건축기준이 달라 민원이 끊이지 않았다.
잠실, 청담.도곡, 화곡, 암사.명일, 반포 등 5개 저밀도지구는 재건축 용적률이 2백70%선인 반면 고밀도지구는 2백50% 이하에다 지구단위계획이라는 복잡한 절차를 거쳐야 하기 때문.
서울시는 분쟁 소지를 없애기 위해 최근 아파트지구 용적률.지구단위계획 등의 구체적인 재건축 기준을 담은 고밀도아파트지구개발 기본계획 조례 개정에 착수하면서 각 구청에 개발계획 변경 결과가 나올 때까지 재건축 사업승인을 보류하도록 시달했다.
◇ 재건축 보류되는 단지=서울시는 잠실.여의도.반포.서초.청담.도곡.서빙고지구 등 7개 지구는 내년 말까지, 이수.가락.압구정.이촌.원효 등 5개 지구는 2004년 말까지 각각 개발기본계획을 바꾸기로 했다.
따라서 그 이전까지는 사업승인이 나지 않아 재건축을 할 수 없게 된다. 물론 주민들이 자기 단지와 해당 아파트지구 토지이용.공공시설배치 계획 등을 지구단위계획에 맞춰 제안하면 서울시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 재건축을 할 수 있다.
그러나 개별 단지가 지구 전체의 개발계획을 마련한다는 것은 현실적으로 어려울 것으로 전문가들은 보고 있다.
이에 따라 재건축 추진을 서두르던 단지마다 비상이 걸렸다. 시공사 선정.조합설립인가 등의 초기 단계에 머물던 반포.잠원.청담.대치.잠실.여의도동 일대의 중층 아파트는 물론 건축심의까지 받아놓았던 서초 삼익아파트 등도 사업 추진이 당초 계획보다 1~3년 늦어질 가능성이 커졌다.
서초동 삼익재건축조합은 지난달 사업승인을 신청했으나 구청에서 서울시의 조례 개정 전까지는 사업승인을 보류하기로 해 대책 마련에 부심하고 있다.
◇ 투자 전략=중층 아파트의 재건축이 큰 돈이 된다는 환상을 가진 투자자들이 여전히 많다. 행정 당국의 발표보다 시공사와 조합의 약속을 더 믿고 있다.
내년 지방자치 선거를 앞두고 서울시장 출마후보들이 규제완화를 들고 나올 것이라는 소문도 나돌고 있다.
그러나 재건축 행정절차와 법규 등이 크게 바뀌었기 때문에 투자의 행태와 전략도 수정해야 한다. 일단 내년 하반기까지는 사업승인이 추가로 날 단지가 없을 것으로 보인다. 또 법이 규정한 용적률(2백50%)이상을 제시한 단지는 투자를 삼가는 게 바람직하다.
성종수 기자 sjssoft@joongang.co.kr>
