[최현주기자] 2009년 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 혜성처럼 등장한 도시형생활주택. 요즘 부동산 시장에서 잘 나가는 상품이기도 하죠.
때마침 2010년 전셋값이 급등하면서 전세난 해소의 다크호스로 떠올랐는데요, 공사기간이 아파트(평균 2년)와 달리 평균 6개월 정도로 짧아 빠르게 공급할 수 있었던 덕분이죠.
정부가 공급 활성화를 위해 다른 주택이나 오피스텔 등에 비해 건축 관련 규제를 느슨하게 풀어 수익률이 꽤 짭짤했습니다.
그런데 좋은 시절도 끝나가는 것 같습니다. 정부가 제공했던 혜택이 하나씩 끝나고 있습니다.
저금리 대출도 올해까지
대표적인 혜택으로 저금리 대출이 있죠. 국민주택기금을 ㎡당 최대 80만원까지 연 2%의 이자만 내고 빌릴 수 있었는데요, 사실상 공사비는 이 대출로 해결할 수 있는 수준이었습니다.
하지만 이 혜택은 연말까지만 시행됩니다. 내년부터는 연 4~5%로 빌려야합니다.
이것보다 더 큰 혜택도 곧 끝납니다. 바로 주차장 규제입니다. 현재 도시형생활주택(원룸형) 주차장 기준은 전용면적 60㎡당 1대입니다. 대부분 20~30㎡ 소형으로 짓는 것을 감안하면 2~3가구당 1대꼴입니다.
오피스텔(서울시 기준)은 30㎡ 이하는 실당 0.5대 이상, 60㎡ 이하는 실당 0.8대 이상입니다. 지자체마다 조금씩 기준이 다른데요, 경기도 성남시의 경우 30㎡ 이하는 0.7대 이상 조성해야 합니다.
도시형생활주택의 느슨한 주차장 규제도 강화됩니다. 올 4월 지자체가 자체적으로 도시형생활주택 주차장 설치 기준을 30~90㎡당 1대로 조절할 수 있게 되면서 이미 수도권에서는 30㎡당 1대꼴로 주차장을 조성하도록 규제하는 지자체가 늘어나고 있습니다.
서울 내년 2월부터 주차장 규제 강화
서울은 내년 2월부터 규제를 강화한다고 나섰습니다. 그렇다면 주차장 규제 전ㆍ후의 수익률 차이는 얼마나 날까요. 사례로 살펴보겠습니다.지난해 은퇴한 김모(55세)씨는 퇴직금과 집 크기를 줄여 마련한 자금 15억6500만원으로 도시형생활주택에 투자하려고 합니다. 내년 2월 전에 건축허가를 받을 경우 연 7% 정도의 수익률이 기대되지만 내년 2월 이후에는 4~5% 수준으로 수익률이 떨어집니다. 주차장 때문입니다.
토지비용(165㎡) 10억5000만원을 제외하고 따져보겠습니다. 건축비는 3.3㎡당 400만원입니다.
◇
60㎡당 주차장 1대 조성
-20㎡ 14가구 조성(건축비 4억원)
-보증금(가구당 1000만원,이하 동일) 1억4000만원
-월세(가구당 70만원,이하 동일) 1억80만원
-연 수익률 7%
◇
40㎡당 주차장 1대 조성
-20㎡ 10가구 조성(건축비 2억8000만원)
-보증금 1억원
-월세 7200만원
-연 수익률 5.4%
◇
30㎡당 주차장 1대 조성
-20㎡ 7가구(건축비 2억1200만원)
-보증금 7000만원
-월세 5040만원
-연 수익률 3.9%
주차장이 넓어지는 만큼 방 개수가 줄어들어 수익률이 떨어지네요. 물론 주차장이 있으면 임대료를 조금 높게 받을 수 있을 것으로 보이지만 공급이 많아 큰 기대를 하지 말아야 한다고 업계는 말하고 있네요.이미 잘 알려져 있듯이 최근 2년새 도시형생활주택 공급이 크게 늘어났기 때문입니다. 2009년 1700여 가구에 불과했던 공급은 2010년 2만2000가구, 2011년 8억5000가구로 급증했습니다.
올해도 지난해의 1.5배 수준일 것으로 예상됩니다. 특히 공급이 몰린 지역은 투자에 앞서 신중히 수급 상황을 따져봐야겠습니다.
당장 짓지 못하더라도 크게 실망할 필요는 없을 것 같습니다. 이미 지어 놓은 도시형생활주택을 매입하거나 기존 건축물을 사서 리모델링 해서 수익률을 높일 수도 있습니다. 물론 조금 서둘러서 짓는 것이 투자 수익은 가장 좋겠죠.
<저작권자(c)중앙일보조인스랜드. 무단전제-재배포금지.>
