<97부동산경기전망>5.재개발.재건축

지난해 부동산시장에서 재개발.재건축 만큼 희비가 엇갈린 분야도 없었다.
재개발은 서울시가 지난해 7월 재개발조합원 자격을 대폭 강화하는 내용의 조례개정안을 발표하는 바람에 지난해 하반기 재개발시장 열기는 급속도로 냉각됐었다.
재건축사업도 서울시가 지난 11월중순 잠실등 5개 저밀도지구에 대한 고밀도 개발을 허용하는 조치를 전격적으로 발표한 이후이 일대 아파트 호가는 천정부지로 올랐다가 다시 제자리를 찾는소동이 벌어졌다.너무 부풀어있던 거품이 꺼지면 서 발표전 가격으로 내려 앉은 것이다.
우선 재개발의 경우 올해는 전체적으로 시장이 되살아나게 될 것으로 보인다.재개발시장에.태풍의 핵'으로 등장한 서울시 재개발조례개정안이 거의.찻잔속의 풍랑'으로 끝났기 때문.
서울시의회가 지난해 12월24일 당초 서울시의 조례개정안중 나대지와 무허가 건물소유자에 대한 조합원 자격부분을 백지화함에따라 한동안 침체에 빠졌던 재개발시장이 서서히 회복국면으로 전환되고 있다.
벌써 일부 재개발지구에서 이미 나와 있던 매물을 회수하고 있고 구매자의 발길도 잦아지고 있다.
사실 서울시 조례개정안중 깔고 있는 땅크기가 90평방미만인 무허가건물은 무주택자에게만 분양자격을 준다는 조항이 통과됐을 경우 무허가건물이 많은 도봉.관악지역 재개발사업은 주민반발로 사업이 거의 불가능할 것으로 예견됐지만 다행히 이 조항이 사라졌다. <본지 96년 12월26일자 35면 참조> 세입자용 임대주택 크기도 전용면적 기준으로 종전 23~33평방에서 30~40평방로 넓어져 세입자의 반발이 수그러들 가능성이 있어 사업추진 속도가 빨라질 수도 있다.사업추진이 빠르면 사업비용이 적어 조합원측에서 보면 유리하다.
그러나 악재도 적지 않다.우선 용적률 상한선이 종전 4백%에서 3백%로 강화돼 아파트건립수가 줄어들게 됨에 따라 조합원 개발이익률이 떨어질 수밖에 없다.전체 건립 가구수가 적어지면 일반 분양분도 줄게 돼 수익이 감소하기 때문이다.
재건축부분은 이미 사업이 추진중인 곳은 값이 너무 올라 있는반면 재건축에 대한 규제는 강화되고 있어 지난해보다 시장이 위축될 전망이다.
서울시가 지난해 11월 저밀도지역 개발방침을 발표한 이후 재건축시장이 달아오르자 앞으로 지은지 20년이 되지 않으면 안전진단을 내주지 않기로 해 값도 떨어지고 발길도 뜸해 재건축시장거품이 서서히 빠지고 있다.

<손용태 기자> ◇도움말 주신분=▶거성부동산정보 백준차장▶미주하우징 김영수사장