再건축지구 투자 '거품' 많아-잠실등 呼價 급등

“지금 재건축대상 아파트를 사면 괜찮을까.” 서울잠실등 주요저밀도지구의 재건축방안이 확정되면서 이들 아파트의 호가(呼價)가 수직상승하자 채산성에 대한 의문이 고개를 들고 있다.
사두면 좋다는 기대심리에 비해 현재 매매가가 너무 비싸고 사업기간이 최소 6년이상 걸려 금융비용부담이 크게 증가하기 때문이다. 이번 확정안대로 용적률 2백85%를 적용해 재건축을 추진한다면 잠실주공1단지는 현재 7.5~15평형 5천3백90가구에서 최대 6천7백여가구로 늘어난다.
이중 15평형(2백70가구)은 43평형을 우선적으로 배정받을수 있다는 이유로 재건축방안이 확정되자 호가가 2억1천만~2억2천만원선으로 뛰고 매물마저 귀하다.
15평형 대지지분은 약 17평.이번 확정안대로 재건축을 추진할 경우 조합원 개발이익률(지분율)은 최고 1백30%선으로 추산된다.이는 재건축 참여를 희망하는 건설업체들이 주민들이 제시한 용적률 3백40%로 고밀도재건축할때 지분율이 1백37%인 점과 이번에 발표된 용적률 2백85%를 비교해 추산한 지분율 가운데 가장 높은 수치.
이 지분율을 적용하면 조합원이 돈 한푼 안내고 새 아파트를 받을 수 있는 면적은 22평 정도다.
배정받을 수 있는 43평에서 22평을 제외한 21평에 대해서는 분양가를 추가부담하는데 예상분양가를 평당 4백50만원선으로잡을 경우 1억원 정도 더 내게 된다.
따라서 15평형을 전세(4천만원)를 안고 1억8천만원에 산 사람은 지하주차장 건설비용(약 1천5백만원)과 추가부담분.금융비용(연 12%).전세금 상환분을 더하면 원가는 4억5천9백여만원이 되는 셈이다.
〈표 참조〉 여기에는 철거때 주는 이주비는 감안하지 않았다.
인근 아시아선수촌 우성아파트 43평형의 현재 시세가 3억7천만~4억1천만원선인 점을 감안하면 투자때 원가투입비는 4천9백만~8천9백만원 더 많다.
다만 입주후 새 아파트는 시세가 조금 높게 형성되고 최근 3년간 서울지역 주택가격이 연평균 1.3% 정도 상승(주택은행 조사)한 점을 감안한다면 입주예상 시점인 6년후는 인근 우성아파트 예상 시세인 최고 4억5천만원보다 높을 수도 있다.
그러나 사업기간이 예상보다 길어지고 사업승인과정에서 지분율이떨어질 가능성이 높아 조합원이 부담해야 하는 비용은 더 늘어날여지가 많다.
특히 서울시가 99년부터 2010년까지 단계적 개발을 추진함에 따라 10년이상 걸리는 사업지구는 채산성이 크게 떨어지게 된다. 재건축 전문 부동산중개업소들도 “어쩐 일인지 사두기만 하면 시세차익을 많이 남기는줄 아는 막연한 기대감이 팽배해 있다”며 “앞으로 구체적인 설계를 통해 가구수가 산정돼야 알겠지만 이번 확정안대로 재건축하더라도 현재 시세 가운데 2 천만~3천만원은 거품”이라고 지적한다.
그러나 33평형을 배정받을 수 있는 13평형짜리를 전세(4천만원)를 안고 9천만원에 살 경우 추가부담분.금융비용(6년).
지하주차장비를 포함한 투자액이 2억6천7백여만원이나 일단 초기투입자금부담이 적어 수요가 몰릴 것으로 전망된다.
〈황성근 기자〉